Unsere Investitionsmärkte

Pulsierende Spreemetropole

Berlin, Deutschlands Hauptstadt und eine der angesagtesten europäischen Metropolen weist einen Bevölkerungsbestand auf anhaltend hohem Niveau bei etwa 3,68 Mio. Einwohnern auf. Trotz dem zweiten Jahr in der Corona Pandemie hat die Bundeshauptstadt nichts an ihrer Attraktivität - sowohl bei privaten Käufern als auch bei professionellen Investoren für gewerbliche Immobilieninvestments - eingebüßt.

Gemäß der aktuellen Untersuchung der W&W Gruppe (ehemals Wüstenrot) hat sich der Wunsch nach Wohneigentum während der weltweit anhaltenden pandemischen Situation verstärkt. Demnach streben etwa 80 Prozent der befragten Mieter an, Eigentum zu erwerben.

Die hohe Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt ist indes nach wie vor ungebrochen, ungeachtet der Interventionen der Berliner Kommunalpolitik in den Markt wie z.B. Mietendeckel oder die neu geschaffene Genehmigungspflicht bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Das Defizit im Wohnungsneubau hält unverändert trotz hoher Bautätigkeit an. Der einhergehende Nachfrageüberhang kann nur durch Ausweicheffekte auf Randbezirke Berlins und deren Umlandgemeinden kompensiert werden. Dieser Trend wird wahrscheinlich noch durch flexiblere (Corona-) Home Office-/Lösungen verstärkt. Es ist daher zu erwarten, dass sich Nachfrage und Angebot insbesondere zu in räumlicher Nähe zum Flughafen Berlin Brandenburg verorteten Bezirken wie Neukölln, Friedrichshain, Lichtenberg und Treptow-Köpenick verlagern werden.

Der Pandemie zum Trotz setzte sich in 2021 der Miet- und Preisanstieg, wie in den Jahren zuvor, fort. Die Preise für Neubaueigentumswohnungen verbleiben auf einem hohen Niveau über 7.100 EUR/m².

Auch die durchschnittlichen Neubaumieten, die seit 2020 nochmal um fast 8 Prozent auf mittlerweile knapp 19 EUR/m² zulegen konnten, unterliegen einem weiteren Anstieg.

Nach wie vor gilt die Spreemetropole weltweit als einer der herausragenden Standorte der Kreativ- und Digitalwirtschaft sowie der Krypto-Szene und ist demzufolge auch unter Immobilieninvestoren ein weiterhin im Trend befindliches attraktives Anlageziel.

Europäisches Bankenzentrum
 

Frankfurt am Main ist bedeutendes Industrie-, Dienstleistungs- und Messezentrum sowie einer der wichtigsten internationalen Finanzplätze und infrastrukturellen Knotenpunkte. Die Stadt im Zentrum des Ballungsraums Rhein-Main kann für 2021, wie auch die Jahre zuvor, einen anhaltend hohen Bevölkerungsbestand von 0,75 Mio. Einwohnern vorweisen.

Die Metropole erfährt im Zuge des anhaltenden Digitalisierungstrends eine zunehmende Branchendiversifizierung, u.a. durch Proptech- und Fintech-Unternehmen. Dabei ist zu beobachten, dass Unternehmen an Bedeutung gewinnen, die in Frankfurt nicht zu den üblichen großflächigen Büromietern zählen. Google, Amazon, oder auch jüngere Tech-Unternehmen haben in zentralen Lagen Flächen angemietet und tragen dadurch zu einer Diversifikation des Branchenmix bei. Freilich begünstigen auch relativ kurze Pendelzeiten in die Innenstadt den Gewerbestandort im Vergleich zu z.B. London oder Paris.

Durch die Corona-Krise kristallisiert sich heraus, dass Frankfurter Immobilieninvestments ungebrochen attraktiv sind. Insbesondere große Wohnungen mit Gartenanteil sowie Einfamilienhäuser sind gefragt.

Seit Jahren kennen die Kaufpreise und die Preise für Eigentumswohnungen nur eine Richtung. Dies hat sich auch während der anhaltenden Pandemie nicht geändert. Wesentlich angetrieben wurden die Wohnungskaufpreise durch das Neubausegment. Dort wurden im zweiten Halbjahr 2021 knapp 8.000 EUR/m² verlangt.

Auch künftig wird aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Neubauwohnungen und den positiven Standortfaktoren das attraktive Umfeld für die Entwicklung von neuem Wohnraum gegeben sein.

Das Hafentor zur Welt

Die Freie und Hansestadt Hamburg, mit rund 1,9 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands, ist das verkehrsgeografische Zentrum Norddeutschlands und einer der begehrtesten deutschen Wohn- und Wirtschaftsstandorte. Der Stellenwert als einer der wichtigsten Medienstandorte des Landes und dem drittgrößten Hafen Europas unterstreicht den wichtigen Wirtschafts- und Handelsstandort.

Gemäß der Gemeinschaftsstudie Emerging Trends in Real Estate des PWC / Urban Land Institute belegt Hamburg in 2021 Platz 8 bei den Overall Real Estate Prospects. Die Freie und Hansestadt besitzt zudem sehr hohe Zukunftsperspektiven, die auch durch die aufstrebende Internet- und Multimediabranche mittel- bis langfristig gestützt werden.

Hamburg ist gekennzeichnet durch ein anhaltend hohes jährliches Transaktionsvolumen, insbesondere bei Renditeobjekten. Auch das zweite Corona-Jahr 2021 weist damit ein reges Handelsgeschehen auf. Dies macht Hamburg gleichermaßen zu einem interessanten Käufer- und Verkäufermarkt. Lokal aktiven Immobilienvermittlern zufolge prägen insbesondere Miet- und Eigentumswohnungen mit Balkon, Terrasse oder gar Gartenanteil das Suchprofil. Insbesondere Wasserlagen an Elbe und Alster erwecken großes Interesse.

Im vergangenen 5-Jahres-Betrachtungszeitraum stiegen die Neubaueigentumspreise um 50% auf nunmehr 7.000 EUR/ m².

Die Stadt plant weiterhin weiträumige Entwicklungsflächen für den Wohnungsbau bereitzustellen. Flächenpotentiale bieten östliche Stadtrandlagen wie Oberbillwerder, als auch in den Bezirken Altona und der City-Nord gelegene Areale.

Aufgrund des langjährig anhaltenden Neubaubedarfs kann auch künftig davon ausgegangen werden, dass das Transaktionsvolumen auf einem anhaltend hohen Niveau bleiben wird. Auch die durchschnittlichen in Hamburg beobachtbaren Neubaupreise für Wohnungen bestätigen diese Tendenz, denn trotz der verhältnismäßig hohen Kaufpreisfaktoren ist die Hansestadt dank des attraktiven Vermietungsmarktes für viele Käufer nach wie vor interessant.

Aus diesem Grund ist damit zu rechnen, dass Hamburg auch zukünftig ein attraktiver Immobilienanlagestandort, sowohl für Projektentwickler, Kapitalanleger als auch für Eigennutzer bleiben wird.

Mittelfränkische Kulturperle

Nürnberg bildet mit seinen beiden Nachbarstädten Fürth und Erlangen das Zentrum der größten Wirtschaftsregion Nordbayerns und zählt zu den demografischen und ökonomischen Wachstumsregionen in Deutschland.

Nürnberg und die gesamte Metropolregion bestechen durch die große Wirtschaftskraft bei gleichzeitig hoher Lebensqualität. Mittelfranken ist ein Wachstumsmotor, der durch seinen innovativen Mittelstand geprägt ist. Dieser Umstand führt zu einem attraktiven Arbeitsmarkt und zu einer anhaltend starken Nachfrage nach Wohnimmobilien.

Die Transaktionszahlen und das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien sowie Wohn- und Geschäftshäusern können ihr relativ hohes Niveau weiterhin halten.

Käufer von Einfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern sind überwiegend regionale Marktteilnehmer. In den letzten Jahren ist aber auch zunehmend die Beteiligung überregionaler Investoren zu beobachten. Vor allem die urbanen Lagen an und um die stark befahrene Ringstraße sind sowohl bei Projektentwicklern als auch bei Investoren gleichermaßen von größerem Interesse. Im Gegenzug dazu kontrastieren die eher suburban wirkenden, ausgedehnten Grünflächen sowie die pittoreske, mittelalterliche Altstadt, was ein Markenzeichen der mittelfränkischen Metropole ist und auch ihren Charme ausmacht.

Auch in 2021 konnten die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungsneubau einen neuen Höchstwert mit 5.000 EUR/ m² erklimmen.

Anhaltende Impulse für den Wohnungsneubau bietet weiterhin das von der Stadt Nürnberg initiierte Sonderprogramm Wohnungsbau. Dadurch sollen innerstädtische Gebiete schneller entwicklungsfähig gemacht werden. Nach Schätzungen der Stadt können dadurch Flächen für bis zu 1.800 neue Wohnungen mobilisiert werden.

Dass Wohnflächenbedarf nach wie vor gegeben ist – wie auch in den vergangenen Jahren schon – ist auch an den Baufertigstellungszahlen zu erkennen, die im vergangenen Fünfjahreszeitraum nach wie vor weit hinter dem tatsächlichen Bedarf liegen.

Mondäne Landesmetropole an den Alpen

Die bayerische Landeshauptstadt ist als Zentrum der Metropolregion München eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik und eine der prosperierendsten und lebenswertesten Städte Europas.

Dabei sind die Landesmetropole und ihre Umlandgemeinden durch ein anhaltendes Wachstum der Bevölkerung sowie knappem Wohnraum, der hinter dem aktuellen Bedarf zurückbleibt, gekennzeichnet.

Die Stadt ist deutsches und europäisches Zentrum der Hochtechnologie, weit vorn in der Kommunikations- und Informationstechnologie sowie in der Banken- und Versicherungsbranche international etabliert. Dabei stammen dreiviertel der regionalen Bruttowertschöpfung aus dem Dienstleistungssektor. Die wirtschaftliche Attraktivität der Metropole macht sich freilich auch am Wohnungsmarkt bemerkbar. In die Mobilisierung von Flächenreserven unternimmt München größtmögliche Anstrengungen. Potentialflächen sind sogar noch innerhalb der Stadt vorhanden. Dazu zählt das Lerchenauer Feld mit 23 ha, das sich in der Planungsphase befindet.

Die Neubauwohnungspreise haben Jones Lang Lasalle zufolge im zweiten Halbjahr 2021 erneut eine überdurchschnittliche Performance hingelegt. Der Preis kletterte im Schnitt auf über 11.000 EUR/m² und weist damit mit Abstand den höchsten Wert von allen Metropolstandorten, an denen der PROJECT Unternehmensverbund tätig ist, auf.

Neben München werden sich auch weiterhin die Umlandgemeinden verstärkt als Ventillösungen für Wohnungssuchende etablieren und als attraktive Investmentstandorte zunehmend in den Fokus von Investoren rücken.

Aus diesem Grund sowie wegen dem für Käufer weiter attraktiven Umfeld und dem begrenzten Flächenangebot ist München auch fortan als sehr wertbeständiger Markt anzusehen. Die Corona Krise heizte dabei zudem die Preise im Münchener Umland weiter an.

Kosmopolitische Messestadt

Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt ist die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes und als Bestandteil der Metropolregion Rhein-Ruhr einer der bedeutendsten nationalen Wirtschaftsstandorte. Auch international besitzt Düsseldorf Reputation und ist als Messestandort mit einer Vielzahl an internationalen Leitmessen bekannt. Namhafte Firmenniederlassungen und etablierte Start-up-Unternehmen begründen eine attraktive Arbeitsmarktsituation. Insbesondere der Dienstleistungssektor mit seinem Finanz- und Versicherungswesen, aber auch der Rechts- und Wirtschaftsberatungsbereich sind in Düsseldorf stark ausgeprägt. Die sehr gute Infrastruktur unterstreicht die wirtschaftliche Strahlkraft der Stadt und prädestiniert für Unternehmensneugründungen und Direktinvestitionen aus dem In- und Ausland.

Viele Asiaten schätzen die offene Willkommenskultur der Rheinmetropole, was sich auch in den Bevölkerungsdaten widerspiegelt. So leben über 10.000 Chinesen und Japaner in der Stadt, was einem Bevölkerungsanteil von über 1,6% entspricht.

Insbesondere der Anteil chinesischer Einwohner ist stetig zunehmend, was auch im Einklang mit der verstärkten Investitionstätigkeit der Volksrepublik bezüglich des „Neuen Seidenstaßen Projekts“ in den letzten Jahren stehen dürfte. So befinden sich beispielsweise neben Köln auch in Düsseldorf und Neuss jeweils Umschlagstandorte für die Abfertigung von Containern primär aus China und bilden damit einen der größten Binnenhäfen Europas.

Der seit Jahren anhaltende Trend des real existierenden Nachholbedarfs an Neubauwohnungen ist auch für 2021 evident. Nach wie vor liegen die Baufertigstellungen hinter dem Wohnungsbedarf. Dies drückt sich auch in den Kaufpreisen für Neubau Eigentumswohnungen aus, die in der zweiten Jahreshälfte des vergangenen Jahres die Marke von 7.200 EUR/m² überwinden konnten. Vor diesem Hintergrund gerät auch die angrenzende Großstadt Neuss zunehmend in den Investorenfokus. Staatliche Interventionen in den Wohnungsmarkt durch beispielsweise die Mietpreisbremse und die EnEV bestärken die Opportunitätsüberlegungen von Projektentwicklern und potenziellen Wohnungskäufern eher in den Wohnungsneubau zu investieren.

Auch für die kommenden Jahre ergeben sich daher für die Rheinmetropole gute Investitionsmöglichkeiten. Die Corona Pandemie hat dabei zu keiner Entspannung am Wohnungsmarkt geführt. Nach wie vor genießt die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt den Ruf eines pulsierenden Wirtschaftsraumes mit der zweithöchsten Kaufkraft Deutschlands.

Domstadt am Rhein

Die am Rhein gelegene Großstadt zählt zu den bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands und genießt national wie international einen hohen Stellenwert als Handels- und Dienstleistungszentrum. Jährlich zieht sie zahlreiche Besucher aus aller Welt an. Die Stadt Köln ist größter Bildungs- und Forschungsstandort in der Metropolregion Rheinland, drittgrößte Studentenstadt Deutschlands und stellt daneben eine der wichtigsten deutschen Medienstandorte dar. In 2021 hat sich die Kölner Bevölkerung auf einem anhaltend hohen Niveau von 1,08 Mio. eingependelt.

Das selbstgesteckte Ziel der Stadt, jährlich 6.000 Wohnungen fertig zu stellen, unterstreicht die kommunalen Bestrebungen, den Wohnungsneubau anzukurbeln. Mit jedoch knapp 3.500 Wohnungsfertigstellungen in 2021 liegt die Rheinmetropole derzeit noch weit hinter dieser Planzahl. Die Kommunalpolitik unternimmt aktiv Anstrengungen, um Familien in der Stadt zu halten. Dies versucht sie u.a. durch Schaffung weiterer Schulplätze sowie dem Wohnungsbauprogramm 2015, um einer Abwanderung in die Umlandgemeinden vorwegzukommen.

Zu den begehrten Wohnlagen in der Domstadt zählen unverändert rheinnahe Innenstadtlagen. Gesamtstädtisch haben sich die Neubaueigentumswohnungen nochmal um über 11% gegenüber dem Vorjahr verteuert. Indes hat sich die gesamtstädtische Leerstandsquote für Wohnen auf unter 1,0% eingependelt.

Auch für Köln gilt, dass seit der Finanzkrise eine anhaltende Flucht in Betongold zu verzeichnen ist. Dieser Trend setzt sich u.a. auch durch nachwirkende Pandemie-Effekte auf die Kölner Neubaupreise und die Preisniveaus der Umlandgemeinden fort.

Europäische Kulturmetropole

Die österreichische Hauptstadt gilt als eine der lebenswertesten Städte der Welt. Ausschlaggebend hierfür sind v.a. die gute Sicherheitslage, das hervorragende öffentliche Nahverkehrsnetz, die Vielfalt an kulturellen Einrichtungen sowie umfangreiche Freizeitmöglichkeiten in der Donaustadt. Im Städteranking der Emerging Trends des PWC/Urban Land Institute 2021 belegt die österreichische Hauptstadt erneut einen Platz unter den 15 bedeutendsten europäischen Immobilienmärkten. Dies unterstreicht den Stellenwert Wiens für internationale Investoren.

Österreich hebt sich im europäischen Vergleich mit den anderen Ländern durch ein moderates Chance-Risiko-Profil hervor. Die Bevölkerung hat sich in Wien seit 2016 um 3,4 Prozent auf über 1,93 Millionen Einwohner erhöht. Um das Neubauvolumen auch künftig hochzuhalten und weiter zu steigern, hat die Stadt 2015 die sogenannte „Wohnbauoffensive“ gestartet. Dieses Programm umfasst einen Maßnahmenkatalog, der u.a. zu einer Verschlankung und Beschleunigung von Verfahrensabläufen führen soll. Daraus resultierend soll eine deutliche Steigerung der Neubauleistung um 30 Prozent von insgesamt 10.000 Wohneinheiten im Jahresdurchschnitt ab dem Jahr 2017 erfolgen. In 2021 lagen die voraussichtlichen Neubaufertigstellungen mit 7.000 Wohneinheiten jedoch weiterhin deutlich unter dieser angestrebten Zielmarke.

Die hohe Anziehungskraft der Kulturmetropole spiegelt sich in den steigenden Preisen für Eigentumswohnungen wider. Seit 2016 haben sich diese um fast 25 Prozent erhöht und 2021 fast 6.400 EUR/m² erreicht. Im Vergleich zu den deutschen Metropolen Berlin, Frankfurt und München ergibt sich preislich jedoch durchaus noch Aufholpotential. Auch während der Corona-Pandemie bestärkt sich die anhaltende Tendenz steigender Wohnungskaufpreise, weshalb auch künftig von einer nachhaltigen Nachfrage mit steigenden Neubaupreisen auf dem Wohnungseigentumsmarkt in einer der lebenswertesten Städte der Welt zu rechnen ist.