An morgen denken: Krisenresistenz im Wohnbau und bei Immobilieninvestments
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An morgen denken: Krisenresistenz im Wohnbau und bei Immobilieninvestments

Die Nachfrage nach klassischem Wohneigentum ist ungebrochen. Auch wenn die konjunkturelle Lage noch stabil und eine Immobilienblase weiterhin nicht in Sicht ist, sollten sich Immobilienunternehmen für alle Eventualitäten absichern. Die PROJECT Gruppe, die zu den fünf größten deutschen Wohnimmobilienentwicklern zählt und derzeit auch in Wien durchstartet, rüstet sich durch Unabhängigkeit gegen äußere Einflüsse. Davon profitieren auch die Investoren von PROJECT Investment.

»Wir sind in Europa derzeit mit einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums konfrontiert. Das beunruhigt uns jedoch nicht, denn wir erwarten keine Eintrübung in unserem speziellen Geschäftsfeld«, sagt Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG und ergänzt: »Wir gehen nicht davon aus, dass die EZB den Leitzins in absehbarer Zeit signifikant erhöht. Sachwertinvestitionen bleiben damit weiterhin eine hervorragende Alternative im Niedrigzinsumfeld. Aufgrund der Marktgegebenheiten wird die Nachfrage nach Wohneigentum auch in den nächsten zwei bis drei Jahren konstant hoch bleibt.« Dabei profitiert der 1995 gegründete Kapitalanlage- und Immobilienspezialist davon, dass der Schwerpunkt auf der Eigenkapital basierten Entwicklung von Wohnimmobilien liegt, die in der Regel an Eigennutzer verkauft werden. Während der Gewerbemarkt in konjunkturellen Abschwungphasen aufgrund fehlender Nachfrage an zusätzlichen Büro- oder Produktionskapazitäten eher zur Schwäche neigt, zeigt sich in solchen Phasen der Wohnbereich grundsätzlich von seiner stabilen Seite.

Keine Blase am deutschen Gesamtmarkt

Eine Blase auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ist laut Rat der Immobilienweisen nicht festzustellen. Zwar sind in den sogenannten A-Städten wie etwa Berlin, Hamburg oder München und weiteren stark nachgefragten Metropolregionen teilweise »übertriebene« Kaufpreise zu beobachten. Übermäßiges Kreditwachstum oder eine ausufernde Bautätigkeit als Anzeichen einer Blase am deutschen Gesamtmarkt liegen jedoch nicht vor. Laut »Immobilien Aktuell – Österreich«, einer aktuellen Analyse der Oesterreichischen Nationalbank, ist die Situation in Wien ähnlich. In Premiumlagen sind Preisüberhitzungen bei Wohnimmobilien partiell zu beobachten. Das Kreditwachstum nimmt jedoch keine übermäßige Form an und die sinkende Zahl an Baubewilligungen im Jahr 2018 deutet auf ein Abflachen des Baubooms in der Donaumetropole hin.

Autonomie als Grundpfeiler

Auch wenn die Wirtschaftslage derzeit noch im grünen Bereich liegt, hat sich PROJECT zum Ziel gesetzt, möglichst unabhängig von äußeren Einflüssen zu agieren und auch für große Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld gerüstet zu sein. Ein wichtiges Mittel ist die Fokussierung auf die Hauptzielgruppe Eigennutzer – diese machen rund 80 Prozent aller Käufer aus. Damit ist man unabhängiger von Anlegerinteressen, die sensibler auf das wirtschaftliche Umfeld reagieren.

Autonome Wertschöpfungskette

Da die Bauvorhaben eigenkapitalbasiert sind, ist PROJECT nicht auf Fremdfinanzierung angewiesen und kann unabhängig von Banken und sonstigen Kreditgebern agieren. Das Unternehmen stellt generell den Anspruch an sich selbst, möglichst autonom zu sein. Alle Bereiche der Wertschöpfung werden intern abgedeckt. Das betrifft etwa Architekten, Bauingenieure oder Bauleiter. Auch der Vertrieb liegt in eigener Hand. Das hat zwei Vorteile: Erstens ist dieser bereits bei der Planung eingebunden, um der aktuellen Nachfrage am Markt und Tendenzen in puncto Wohnungsgestaltung zu folgen. Zweitens ist das Unternehmen nicht auf externe Makler angewiesen. Auch die Akquise von Liegenschaften erfolgt teilweise in Eigenregie. Durch diese Art der Eigenakquise konnten in den letzten drei Jahren bis zu einem Drittel der angekauften Projekte »off the market«, also ohne Einschaltung von Maklern angekauft werden. Eigene Akquisiteure der PROJECT Immobilien Gruppe identifizieren diese Liegenschaften auf Streifzügen durch die Metropolen und nehmen die direkte Kommunikation mit den Eigentürmern auf.

Eigenkapitalfinanzierte Bauvorhaben

Von einer Handwerkerverknappung in Folge des Baubooms war bei PROJECT in den letzten Jahren weniger als bei anderen Marktteilnehmern zu spüren. Da die Bauvorhaben eigenkapitalfinanziert sind, kann das Geld schnell und auf unkomplizierte Art nach Fertigstellung und Abnahme der Gewerke überwiesen werden. Unter anderem deswegen findet PROJECT mit den Handwerkern ein gutes Auskommen – ebenso am jüngsten Standort Wien, wo derzeit drei Projekte in Bau sowie im Verkauf und fünf weitere in Planung sind. Auch hier ist Unabhängigkeit das Credo: »Die Zusammenarbeit erfolgt jeweils über Compliance-konforme Einzelausschreibungen, es gibt keinen Generalunternehmer«, so Michael Weniger, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG.

Resistent gegen Risiken

Eine der wichtigsten Merkmale für langfristigen Erfolg ist die Resistenzfähigkeit gegen Krisen. »Als Investmenthaus, das eng mit dem gruppenzugehörigen Immobilienentwickler zusammenarbeitet, ist es für uns wichtig, unkalkulierbare Risiken zu vermeiden. Denn jede Fehleinschätzung in der Entwicklung würde doppelt schmerzen, wodurch wir besonders vorsichtig und sorgfältig agieren. Deshalb ist der über Eigenkapital finanzierte Neubau unsere Kernkompetenz. Sanierungen und Aufwertungen von Wohnobjekten nehmen wir nur in seltenen Fällen vor, da sich oft schwer kalkulierbare Risiken dahinter verstecken können«, erklärt Ottmar Heinen.

Quellen:

Bulwiengesa: Projektentwicklerstudie 2019

Gerken, Lavina; Jahn, Manuel; Müller, Peter: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 des Rates der Immobilienweisen. Im Auftrag von: ZIA. Berlin, 2019.

Glaser-Schwarz Rita. Immobilien Aktuell – Österreich. Hg: Oesterreichische Nationalbank. Wien, 2019.