Wohnraumbedarf in deutschen Metropolen verbleibt auf hohem Niveau
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Wohnraumbedarf in deutschen Metropolen verbleibt auf hohem Niveau

Seit Jahren warnen vereinzelte Stimmen vor einer Immobilienblase in Deutschland. Einer der bekanntesten Mahner der jüngeren Vergangenheit ist Prof. Harald Simons, der zu den fünf Mitgliedern des Rates der Immobilienweisen gehört. Er erregte Anfang 2017 hierzulande breite mediale Aufmerksamkeit mit einer eindringlichen Warnung an alle Wohnungskäufer, dass Preiskorrekturen in den Metropolregionen unmittelbar bevorstünden. Das Handelsblatt zitierte den Vorstand des Marktforschungsunternehmens Empirica damals mit den Worten »Die Party ist zu Ende«. Inzwischen sind mehr als zwei Jahre vergangen und die Preise sind weiter gestiegen.

Moderatere Töne

Diese Kenntnis blieb auch dem Rat der Immobilienweisen und deren jeweiligen Analystenteams nicht verborgen. So zeichnet das aus den fünf Auguren Prof. Lars Feld (Universität Freiburg), Andreas Schulten (Bulwiengesa), Sebastian Müller (GfK), Carolin Wandzik (GEWOS) und Prof. Harald Simons (Empirica) bestehende Gremium inzwischen ein deutlich differenziertes Bild, was die Wohnimmobilienmärkte in deutschen Metropolregionen angeht. Zwei Jahre nach der Sensationsschlagzeile durch den insbesondere von seinem Ratskollegen Schulten damals mit einer Gegendarstellung kritisierten Simons, schlägt der Rat heute deutlich moderatere Töne an. Das Fazit des vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) in Auftrag gegebenen Frühjahresgutachtens der Immobilienwirtschaft 2019 stellt im Wesentlichen für die Wohnungsmärkte Folgendes fest:

1. Eine grundlegende Trendumkehr ist auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus nicht             absehbar.

2. In Anbetracht der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am             deutschen Wohnimmobilienmarkt 2019 fortsetzen.

3. Insbesondere in den Ballungsräumen ist von weiteren deutlichen                                             Kaufpreissteigerungen auszugehen.

4. Speziell in den A-Städten, in ihrem Umland sowie diversen weiteren stark                             nachgefragten Städten sind mittlerweile partielle Preisübertreibungen zu beobachten,       die entsprechende Korrekturen nach sich ziehen können.

Zu wenige Wohnungsfertigstellungen

Die Immobilienweisen kommen zu folgendem Ergebnis: »Eine den deutschen Gesamtmarkt betreffende Immobilienblase ist aber nicht festzustellen. Hierfür spricht, dass typische Anzeichen wie ein übermäßiges Kreditwachstum oder eine ausufernde Bautätigkeit in Deutschland nicht zu beobachten sind.« Dass in Deutschland nach wie vor zu wenige Wohnungen fertiggestellt werden, bestätigt das Statistische Bundesamt mit seinen jüngsten Zahlen: 284.816 Fertigstellungen in 2017 – nur 2,6 Prozent mehr als 2016 (277.691). Eine Prognose des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB) geht von rund 300.000 Wohnungsfertig-stellungen in 2018 aus. Obwohl die Fertigstellungszahlen weiter steigen, bleiben sie nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) noch deutlich hinter den eigentlichen Bedarfszahlen zurück, die bei rund 385.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr liegen. Der Deutsche Mieterbund spricht sogar von 400.000 Wohnungen. Gleich welche dieser Zahlen man letztlich zugrunde legt – klar wird, dass die Unterversorgung mit Wohnraum kein seit elf Jahren währender Marketinggag der deutschen Immobilienwirtschaft ist. Stattdessen existiert ein echter Nachholbedarf. So fehlen in Deutschland rund eine Million Wohnungen. Dieses Strukturproblem ist einer Wohnungspolitik geschuldet, die über Jahrzehnte hinweg den Neubau systematisch vernachlässigt hat. Hinzu kommt, dass die seit 2016 vorherrschende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Nachfrage nach Immobilien weiter anheizt. Obendrein wird der Immobiliencocktail mit einer weiteren Zutat angereichert: Der demografische Wandel. Immer mehr Menschen ziehen in die Städte, was die Wohnraumnachfrage erhöht. Von 2011 bis 2016 sind nach Angaben des IW Köln 3,2 Millionen Menschen mehr nach Deutschland gekommen als abwanderten. Wegen der guten wirtschaftlichen Lage sind vor allem Facharbeiter und Akademiker aus Ost- und Südeuropa sowie Asien nach Deutschland gekommen. Die Jobs wiederum entstehen vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten. Des Weiteren ist aufgrund der in den Metropolen im Gegensatz zu ländlichen Regionen bestehenden Infrastruktur ein Zuzug sowohl der älteren aber insbesondere der jüngeren Bevölkerung festzustellen. »Das Problem ist, dass nicht genug neue Wohnungen gebaut werden, um die Nachfrage zu befriedigen – das treibt die Preise«, resümiert das IW Köln und belegt die Aussage mit weiteren Berechnungen. Demnach sind in Berlin 2016 nur 44 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut worden, in München 43 Prozent und in Köln 45 Prozent.

Preisanstieg von bis zu 13,5 Prozent

Wie sich die Preisentwicklungen im Geschosswohnungsneubau im Einzelnen verhalten, zeigen die Researchspezialisten des Immobilienmanagers PROJECT. Sie analysieren quartalsweise die Entwicklung der Angebotskaufpreise für die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien. Demnach sind im ersten Quartal 2019 in allen untersuchten Metropolregionen die Neubauwohnungspreise weiter gestiegen. Die Spanne reicht von +1,6 Prozent im Stadtgebiet Hamburg bis zu +13,5 Prozent im Stadtgebiet Düsseldorf. Spitzenreiter Düsseldorf verzeichnet gegenüber dem Vorjahresquartal einen Anstieg auf 6.838 EUR/qm. Bei Einbeziehung der Metropolregion wurde ein Plus von 10,6 Prozent gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresquartal ermittelt. Hamburg indessen setzt seine Preisentwicklungspause auf hohem Kaufpreisniveau fort. Sowohl im Stadtgebiet als auch in der Metropolregion sind die Preise für Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau nur moderat gestiegen um +1,6 Prozent auf 5.898 EUR/qm im Stadtgebiet beziehungsweise um 2,3 Prozent auf 5.458 EUR/qm in der Metropolregion. Ob in der Hansestadt im Geschosswohnungsbau ein Hochpreisplateau erreicht worden ist oder der Markt nur eine Pause einlegt, werden die weiteren Marktanalysen von PROJECT Research für 2019 ermitteln. In allen anderen untersuchten Ballungszentren scheint sich die Preisentwicklung nach aktuellem Stand auch in diesem Jahr fortzusetzen und damit die Prognose des Rates der Immobilienweisen zum anhaltenden Preisauftrieb zu bestätigen. Weitere Informationen unter www.project-research.de.

ChristianBlank

Magister Artium · Jahrgang 1976
Pressesprecher / Leiter Marketing / Prokurist PROJECT Beteiligungen AG