Wir gehen unsere Wege auch in Zukunft mit unseren Vermittlern
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Wir gehen unsere Wege auch in Zukunft mit unseren Vermittlern

Interview mit Wolfgang Dippold, Aufsichtsratsvorsitzender, Ottmar Heinen, Vorstand Vertrieb und Marketing, und Markus Schürmann, Finanzvorstand, der PROJECT Beteiligungen AG Zeitenwende bei PROJECT: Der Gründer und langjährige Vorstand Wolfgang Dippold zieht sich nach über zwei Jahrzehnten in den Aufsichtsrat zurück. Seine Nachfolger sehen in der Digitalisierung eine zentrale Herausforderung des Kapitalanlage- und Immobilienspezialisten – vor der sich aber weder PROJECT noch Vermittler fürchten sollten.

Herr Dippold, wie zufrieden sind Sie mit dem Verlauf Ihres letzten Jahres im Vorstand der PROJECT Gruppe?

Wolfgang Dippold: Sehr zufrieden. Wir haben ein weiteres Rekordjahr beim Asset-Manager. Die Kollegen haben Objekte mit einem Verkaufsvolumen von über 500 Mio. Euro angekauft. Trotz dieser Rekordentwicklung haben wir die Akquise von Eigenkapital bewusst begrenzt, indem wir dieses Jahr kein institutionelles Geschäft zugelassen haben. Wir wollen das Eigenkapital immer zeitnah investieren können. Noch wichtiger ist aber, dass wir zwei neue Kollegen an Bord haben, denen ich die Aufgaben im Vorstand voll und ganz anvertrauen kann.

Wie schwer fällt das nach zwei Jahrzehnten an der Spitze des eigenen Unternehmens?

WD: Entscheidend sind dabei immer zwei Punkte: Will man es? Und ist man von den Nachfolgern wirklich überzeugt? Da bei uns beides der Fall ist, kann ich mich beruhigt in den Aufsichtsrat zurückziehen – auch wenn das ein oder andere zwischendurch ungewohnt sein wird.

Und Sie fühlen sich auch bereit, in die Fußstapfen zu treten und PROJECT in die Zukunft zu führen?

Ottmar Heinen: Die Voraussetzungen für uns sind im Grunde ideal. Herr Dippold und Herr Seeberger verlassen in operativer Hinsicht hervorragend aufgestellte Unternehmen. Es gibt keinen akuten Handlungsbedarf, sondern ein sehr gutes Fundament, auf dem Markus Schürmann und ich in der Doppelspitze aufbauen können. Wir sind keine Dippolds, aber wir wollen sehr wohl an den Werten festhalten und darauf basierend die Entwicklung vorantreiben.

Wie zum Beispiel in Form einer »Neuaufnahme« des institutionellen Fondsgeschäfts?

OH: Die bewusste Entscheidung, kurzfristig nicht Vollgas im institutionellen Geschäft zu geben, ist ein Ausdruck des hohen Qualitätsverständnisses von PROJECT. Wir wollen den Asset- Manager nicht unter Druck bringen, irgendwelche zweit- oder drittklassigen Objekte zu erwerben. Wir sind in der Verpflichtung gegenüber unseren Anlegern. Und genau deshalb gehen wir bewusst vom Gaspedal oder treten gar auf die Bremse, wenn wir sehen, dass wir ein bisschen Luft brauchen.

Wo wollen Sie die Schwerpunkte im Vertrieb legen?

OH: Wir wollen in den nächsten Jahren die Vielfalt der Vertriebswege ausbauen. Wir wollen uns nicht eindimensional aufstellen. Bereits in den letzten Jahren wurde diese Diversifikation angestoßen und betrieben. Wir sehen die Notwendigkeit, auf der Klaviatur vollständig spielen zu können. Die Regulierung der letzten Jahre hat gezeigt, wie schnell sich Parameter verschieben können. Deswegen müssen wir auch auf der Vertriebsseite aktiv die Zukunft angehen.

Ist der Direktvertrieb über Onlineplattformen auch eine dieser möglichen Säulen?

OH: Nein, wir gehen unsere Wege auch in Zukunft mit unseren Vermittlern. Wir wollen unsere Partner ganz bewusst in neue Entwicklungen mitnehmen, denn die Digitalisierung wird sich zu einem deutlichen Vorteil für den Vermittler entwickeln. Digitale Helfer ermöglichen es zum Beispiel, die regulatorischen Anforderungen viel leichter zu meistern.

Markus Schürmann: Digitalisierung ist bei PROJECT ein entscheidendes Thema. Für die Vermittler bringt sie Rechtssicherheit. Zu ihrer Unterstützung haben wir unter anderem gemeinsam mit Fundsaccess ein Tool zur digitalen Zeichnung entwickelt. Anhand des Risikoprofils des Kunden beschränkt es die auswählbaren Anlagemöglichkeiten automatisch auf die zum Kunden passenden Produkte. Es ist ein offenes Tool, das nicht nur unsere Fonds enthält. PROJECT-Fonds werden am Ende nur vorgeschlagen, wenn sie auch wirklich zum Anlegerprofil passen. Auch im Vertrieb der Immobilien bietet die Digitalisierung attraktive Chancen. Wir nutzen heute nicht nur die digitalen Plattformen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt, sondern setzen auch moderne Techniken wie 3D-Brillen ein oder bieten auf Wunsch individuelle smarte Zusatzservices an. All das trägt dazu bei, dass wir die Wohnungen schneller und zu einem guten Preis verkaufen können – was letztlich auch wieder beim Fondszeichner ankommt.

OH: Wir verzahnen innerhalb der Gruppe zahlreiche Prozesse. Die Digitalisierung betrifft verschiedenste Ebenen. Wir sind nicht alleine auf einer Insel der Glückseligen, sondern haben auch einen Asset-Manager, der an der Stellschraube der Digitalisierung dreht. Warum?

OH: Weil auch auf dieser Ebene Effizienzsteigerungen zugunsten des Kunden möglich sind. Wenn Prozesse optimiert und Abläufe schneller erfolgen können, hat das immer auch Auswirkungen auf das Kundenergebnis. Nur wenn sich beide Seiten verzahnen, kommt es am Ende richtig beim Kunden an.

MS: Wir haben daher auch ein neues Datentool entwickelt. In der Vergangenheit mussten unglaublich viele Dokumente zwischen den Zentralen der PROJECT Gruppen hin- und hergeschickt werden. In der neuen Datenbank kann mittels einer eigenen Cloud immer und überall sicher auf alle Dokumente zugegriffen werden. Das ist viel effizienter und zuverlässiger als der Papierkram der Vergangenheit oder das händische Zusammentragen aus irgendwelchen Excel-Tabellen. Das ermöglicht uns letztlich, auch bei weiter wachsenden Objekt- und Anlegerzahlen mit verhältnismäßig moderaten Mitarbeiterzahlen und damit mit niedrigen Kosten für die Anleger zu agieren. Ein besonders spannendes Thema bei unserem Asset- Manager ist das Lean Management. Lean Management kommt ursprünglich aus der Automobilindustrie und versucht Verschwendung systematisch zu verhindern, indem die gesamten Prozesse auf mögliche Verschwendungen untersucht werden. Wir gehen davon aus, dass wir dadurch bei den Baukosten und Bauzeiten erkennbare Einsparungen realisieren können.

Ist Lean Management bei Immobilien noch kein Standard?

MS: Nein, um Lean Management kümmern sich in diesen Boomzeiten die wenigsten Bauträger. Wir wollen aber auch auf dieser Ebene rechtzeitig an die Zukunft denken.

Das alles nutzt einem Projektentwickler aber natürlich wenig, wenn man keine attraktiven Grundstücke mehr bekommt. Wie schwierig ist es, noch attraktive Objekte zu finden?

MS: Es ist natürlich schwieriger geworden. Die PROJECT Gruppe hat sich aber auch hierzu frühzeitig Gedanken gemacht und Scouts eingestellt, die in den einzelnen Vierteln nach attraktiven Grundstücken suchen. Hinzu kommt eine große Research- Mannschaft. Wir haben in jeder Metropole eine Niederlassung mit Spezialisten, die sich bestens vor Ort auskennen und die sehr gut vernetzt sind. Sie wissen genau, in welcher Straße welches Immobilienkonzept funktioniert. Ich mache mir daher keine Sorgen, dass wir auch in Zukunft noch attraktive Objekte finden.

OH: Hinzu kommt eine eklatante Unterdeckung. Berlin braucht Erhebungen zufolge 27.000 neue Wohnungen pro Jahr. Gebaut wurden 2016 aber nur 13.000. Ähnliches lässt sich im Grunde an allen Metropolstandorten, an denen wir vertreten sind, feststellen. Diese Unterdeckung dürfte dafür sorgen, dass nachhaltig ein hoher Bedarf vorhanden ist. Wir befinden uns zudem in einer Welt, in der wir uns noch für einen längeren Zeitraum damit abfinden müssen, dass die Zinsen niedrig sind. Das hilft Eigenheimkäufern, auf die PROJECT einen relativ hohen Fokus legt.

Und was wäre, wenn die Zinsen doch steigen?

MS: Selbst wenn die Zinsen steigen, sehe ich für unser Modell darin eher eine Chance als ein Risiko. Wir haben keine Bank im Rücken, die uns Druck macht zu verkaufen. Ohne diesen Zeitdruck werden wir auch dann unsere Immobilien zu einem guten Preis verkaufen können. Auf der anderen Seite könnten wir bei steigenden Zinsen sogar das ein oder andere Grundstück wieder günstiger bekommen, weil die Konkurrenz durch die höheren Finanzierungskosten weniger werden dürfte. Gerade in einer Abwärtsspirale des Marktes, wenn sie denn überhaupt kommt, wird sich die Stärke unseres Geschäftsmodells zeigen.

WolfgangDippold

Finanzkaufmann · Jahrgang 1961
Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender PROJECT Beteiligungen AG

MarkusSchürmann

Diplom-Kaufmann · Jahrgang 1965
Vorstand PROJECT Beteiligungen AG