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Wie geht die Branche mit Baukostensteigerung um?

Branche und Medien überbieten sich derzeit mit Meldungen zu Kostensteigerungen bei Baumaterialien oder Chips. 40%, 60%, Verdoppelung bis hin zu Vervierfachung bei einzelnen Materialien werden genannt. Schlimmer noch sind Lieferengpässe, die Termine durcheinanderwirbeln. China oder USA kaufen ganze Segmente leer. Manche Lieferanten kontingentieren bereits. Das dürfte an der Bau- und Immobilienwirtschaft nicht spurlos vorbeigehen, war unsere Vermutung. Die Redaktion des Immobilienbriefs hat deshalb Michael Weniger, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Real Estate AG, einmal gefragt, wie denn ein großer Investor damit umgeht, der zudem noch Verantwortung für viele Tausend Anleger trägt.

Die Wohnungswirtschaft erlebt nach langjähriger Flaute jetzt seit 15 Jahren einen nahezu ununterbrochenen Aufschwung, in dem sich die Wohneigentumspreise immer mehr von der Mietentwicklung entfernt haben und sich immer weiter entfernen, da in der Neuvermietung jetzt Belastungsgrenzen abzusehen sind. Wie gehen Sie vor diesem Hintergrund mit den aktuellen Baukostensteigerungen um?

Wir versuchen die Baukosten für unsere Projekte so gering wie möglich zu halten. Deshalb erfolgen zum einen Ausschreibung und Vergabe jeweils für Einzelgewerke. Das ist zwar sehr aufwändig, aber gut für die Baukosten, da wir so in jedem Bereich das beste Preis-Leistungs-Verhältnis erreichen. Zum anderen haben wir mit dem Lean Management einen wirksamen Ansatz gefunden, Verschwendungen zu vermeiden und somit die Ressourcen so gut wie möglich zu nutzen. Mithilfe des Lean Managements können wir Prozesse optimal aufeinander abstimmen, mögliche Hindernisse oder Störungen frühestmöglich identifizieren und schließlich Maßnahmen für deren Beseitigung festlegen. Damit verkürzen wir nicht nur die Bauzeit erheblich, sondern optimieren gleichzeitig Kosten und Qualität.

Sind die in den Medien aufgeführten Kostensteigerungen für Baumaterialien bis hin zur Verdoppelung real oder sind das kurzfristige Verzerrungen, die nur unvorbereitete Bauherren treffen und die sich schnell nivellieren?

Wir sind hier in engem Kontakt mit den Materialherstellern, die uns fast durchweg das Signal geben, dass es sich um kurz- bzw. mittelfristige Verzerrungen handelt. Dass diese nur unvorbereitete Bauherren treffen, kann aus unserer Sicht nicht gesagt werden. Kostensteigerungen können auch ein Projekt betreffen, das sich bereits mitten im Bau befindet. Die Bauarbeiten dann aufgrund dieser auftretenden Preissteigerungen nicht weiter fortzuführen, ist in den allermeisten Fällen nicht möglich.

Waren Sie durch Festpreisaufträge abgesichert? Wieviel machen die aktuellen Kostensteigerungen im Ergebnis bei den Baukosten aus?

In den allermeisten Fällen waren wir durch Festpreise abgesichert. Wie sehr sich die Kostensteigerungen am Ende auswirken, hängt stark von den jeweiligen Gewerken ab. Es gibt Gewerke, die nur wenig betroffen sind, wie beispielsweise der Erdbau, Spezialtiefbau oder der Gerüstbau, deren Kosten sich kaum geändert haben. Auf der anderen Seite haben wir handwerkliche und bautechnische Arbeiten, bei denen die Kosten durchaus mehr als 20 Prozent höher sind als Anfang letzten Jahres. Dazu zählen Arbeiten an der Fassade, Zimmererarbeiten oder auch die Bewehrung und weitere Materialien des Rohbaus.

Gibt es auch echte Versorgungsrisiken wie z.B. bei Chips für die (Auto-) Industrie, die Fertigstellungen verzögern oder verhindern?

Vereinzelt können wir bei einigen Handwerkern beobachten, dass Materiallieferungen sehr lange dauern. Baustellenverzögerungen entstehen nur in seltenen Fällen, da Beauftragungen bei uns zu einem frühen Zeitpunkt stattfinden und somit ausreichend Zeit für Bestellungen und Lieferungen gegeben ist. Außerdem können wir in vielen Fällen leichte Verzögerungen durch eine gut getaktete Baustellenlogistik kompensieren.

Wie sieht es denn am Markt für Bauleistungen aus. Bauunternehmen klagen über knappe Margen. Da fehlt uns der Glaube. Wie sieht es wirklich aus?

Darüber möchten wir nicht spekulieren, da wir keine Bauleistungen direkt ausführen. Dass Angebote, die vor einigen Monaten gemacht und beauftragt wurden, jetzt durch die Festpreisbindung zu weniger Gewinn führen, ist durchaus plausibel.

Wie wirken sich zukünftige ESG-Anforderungen auf die Baukosten aus? Wer kann sich dann noch Neubau leisten? Dreht sich vor Klima-Hintergrund die Preisspirale immer weiter?

Sicherlich werden die Baukosten und auch die Preise für Neubauten durch immer höhere Anforderungen an die Energieeffizienz nicht günstiger. Käuferinnen und Käufer von Neubauwohnungen und auch Projektentwickler können aber einiges tun, um günstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen oder auch allgemein Zuschüsse für eine energieeffiziente Immobilie zu erhalten. Wir sehen unseren Weg, Immobilien nachhaltig und energieeffizient zu entwickeln und zu bauen, als einen guten, wichtigen und auch notwendigen Schritt für unsere Zukunft.

Bereits seit 2016, und damit als einer der ersten Projektentwickler, erstellen wir fast ausschließlich KfW-55-Immobilien. Und das wollen wir auch in Zukunft nicht ändern. Im Gegenteil, in den frühen Phasen eines Projekts prüfen wir sogar, ob eine KfW-40- oder eine noch energieeffizientere Projektentwicklung möglich ist.

Gehen Sie von weiteren Grundstückspreissteigerungen aus? Wir verstehen die Klagen nicht. Grundstückspreise können doch immer nur die Residualgröße aus späterem Verkaufserlös abzüglich Kosten abzüglich Risikoprämie abzüglich Gewinnmarge sein. Die Werte müssten doch für alle annähernd gleich sein. Unterscheiden sich Konzepte oder gibt es Kalkulations-Irre, die sich mit späteren Verkaufsannahmen schönrechnen und die Preise kaputtmachen? Das hatten wir z.B. nach der Wiedervereinigung?

Die Rechnung ist richtig. Die Kosten für die Planung und das Herstellen von Projekten sind schon unterschiedlich, auch die Konzepte von verschiedenen Projektentwicklern. Das kann durchaus einen größeren Unterschied ausmachen.

Das »Schönrechnen« von Verkaufsannahmen kann kein langfristig erfolgreiches Konzept sein. Es ist nach wie vor so, dass Angebot und Nachfrage den Markt bestimmen.

Die Digitalisierung geht immer weiter voran. Was ist heute bereits möglich? Was werden die nächsten Schritte sein?

3D-Visualisierungen oder 360-Grad-Aufnahmen sind bei uns, wie bei den allermeisten, bereits an der Tagesordnung. Auch Smart-Home-Lösungen sind längst in der Gegenwart angekommen. So ist es z.B. möglich, über das Smartphone oder spezielle Bediengeräte das Licht ein- oder auszuschalten, den Sonnenschutz zu bedienen und die gewünschte Raumtemperatur einzustellen. In einem unserer Projekte steht ein Digitaler Concierge zur Verfügung, über den beispielsweise bequem per App ein Paketdienst oder Wäscheservice gebucht werden kann. Außerdem kann ein Smart-Entry-System, mit dem sich die Tür direkt per Mausklick öffnen lässt, genutzt werden. Die Bewohnerinnen und Bewohner können entsprechende Zutrittsrechte vergeben und auch wieder löschen. Das System funktioniert parallel zum herkömmlichen Schließsystem. Beides wurde von unseren Kundinnen und Kunden sehr gut angenommen, so dass wir diese Features auch in Zukunft anbieten werden. 

Uns ist es wichtig, dass wir Projekte entwickeln, in denen sich unsere Kundinnen und Kunden wohlfühlen. Gerade jetzt während der Corona-Situation haben wir oder verbringen wir alle viel mehr Zeit Zuhause, sei es durch Homeoffice oder die eingeschränkten Möglichkeiten, etwas zu unternehmen. Hier entwickeln sich Trends, die wir aufnehmen, umsetzen und weiter entwickeln wollen, wie z.B. die Möglichkeit, im eigenen Zuhause oder Garten Sport zu treiben, zu arbeiten, ein Haustier zu halten oder auch sein eigenes grünes Paradies zu erschaffen. Jede Kundin und jeder Kunde ist individuell. Darauf möchten wir eingehen.

Michael Weniger

Michael Weniger

Staatl. gepr. Techniker · Jahrgang 1985

Vorstandsvorsitzender PROJECT Real Estate AG
Geschäftsführer Objekt-Komplementärgesellschaften
Geschäftsführer PROJECT Real Estate Assets GmbH
Beiratsvorsitzender PROJECT PM Management GmbH & Co. KG
Aufsichtsratsvorsitzender PROJECT PI Immobilien Wien AG