Risikovermeidungsstrategien bei Immobilien-AIF
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Risikovermeidungsstrategien bei Immobilien-AIF

Die Assetklasse Immobilien ist Anlegers Liebling. Besonders Immobilienentwicklungen sind lukrative Renditequellen, aber bei weitem keine Selbstläufer. Die Königsdisziplin der Immobilienwirtschaft erfordert ein Höchstmaß an Steuerungs- und Asset-Kompetenz – insbesondere, wenn Investoren über alternative Investmentfonds (AIF) profitieren sollen.

Das aktuelle Marktumfeld für Immobilien ist von einer stabil hohen Nachfrage und Rekordeinstandspreisen in den Metropolregionen geprägt. Anleger, die sich an der Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien beteiligen, können attraktivere Renditen erzielen als beim Kauf einer Immobilie. Das erklärt den steigenden Zuspruch für Investitionen in Immobilienentwicklungen auf Seiten deutscher Investoren – sowohl institutionelle als auch private Anleger. Entscheidend ist die Qualität und Ausrichtung des Immobilienentwicklers, der über Lage, Nutzungsart, Grundrissgestaltung und Ausstattung die Parameter für den Verkaufserfolg maßgeblich bestimmt. Vor allem aber kommt es auf den Zugang des Anbieters zum Markt an: Kann bei starkem Wettbewerb eine ausreichende Zahl attraktiver Grundstücke identifiziert und angekauft werden? Wie schnell erfolgen die Baugenehmigungen? Kann die Vermarktung bereits erfolgreich vor Baubeginn starten? Wie planbar läuft der Bau, kommt es zu Baukostenüberschreitungen? Und können die Immobilien in der prognostizierten Zeit verkauft werden oder bleibt der Anbieter auf Restanten sitzen? Gerade bei Immobilienentwicklungen, die mit einem erhöhten Fremdkapitalanteil finanzieren, können Verzögerungen im Bau und Verkauf die Rendite massiv negativ beeinträchtigen. Diese Fragen werfen generelle Risiken auf, die bei jeder Immobilienentwicklung bestehen. Deshalb ist das Investitions- und Risikovermeidungskonzept des Anbieters so wichtig, wie im Folgenden am Beispiel der PROJECT Gruppe dargestellt wird.

Gefüllte Objektpipeline

Eine eigene Research-Abteilung ist mit der Marktbeobachtung an allen Investitionsstandorten damit beschäftigt, interessante Grundstücke zu identifizieren, zu bewerten und die für den Vertrieb wichtigen Parameter wie beispielsweise Nutzungsart, Verkaufspreis, Verkaufsgeschwindigkeit und Wettbewerbssituation marktgerecht einzuschätzen. An die Einschätzung der Research-Spezialisten schließt eine umfangreiche Due-Diligence-Ankaufsprüfung an. Analysiert wird nicht nur die Grundstückslage – es gehen auch zahlreiche Einzelfaktoren in die Bewertung ein, wie die Art der umgebenden Bebauung, öffentliche Nahverkehrsanbindungen, Nahversorgungsmöglichkeiten, Freizeit- und Bildungsangebot, medizinische Versorgung und das soziodemographische Umfeld. Darüber hinaus werden die exakt zu erwartenden Kosten beispielweise für den Abriss bestehender Gebäude, eventuelle Bodensanierungsmaßnahmen oder spezielle städtebauliche Auflagen einkalkuliert.

Zwingendes Sachverständigengutachten

Um die höchstmögliche Transparenz zu gewährleisten, ist für jedes Investitionsobjekt ein Wertgutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen einzuholen. Da diese Anforderung verbindlich in den Investitionskriterien festgeschrieben ist, wird die gesetzliche PROJECT-Verwahrstelle – die Caceis Bank – den Ankauf erst gestatten, wenn das Gutachten eines öffentlich vereidigten Sachverständigen die Werthaltigkeit und Entwicklungsperspektive bestätigt hat.

Permanente Kosten- und Qualitätskontrolle

Entscheidet das Ankaufskomitee mit Zustimmung der Verwahrstelle über die Investition, steht bereits das zuvor von der eigenen Architektur-Abteilung erarbeitete Entwurfskonzept. Beim Ankauf erweist sich das reine Eigenkapitalprinzip der PROJECT Immobilien-AIF als hilfreich, denn durch den Ausschluss von Fremdkapital auf allen Ebenen der Immobilienentwicklung, können die Grundstücke umgehend bezahlt werden – ein deutlicher Einkaufs- und Sicherheitsvorteil für die Anleger, die gleichzeitig als Eigentümer im Grundbuch an erster Rangstelle stehen. Mit dem Grundstücksankauf laufen alle Detail-Vorbereitungen für die Bauphase einschließlich der Marketing- und Vertriebsplanung voll an. Die bauliche Umsetzung überwachen Bauleiter von PROJECT und koordinieren die einzelnen Gewerke vor Ort. Gleichzeitig kontrolliert die zentrale Projektsteuerung taggenau Baukosten, Materiallieferungen, Baufortschritt und viele andere baulichen Parameter. Das innerhalb der PROJECT angewandte Lean-Management optimiert zusätzlich Kosten und Laufzeiten. Der Faktor Zeit spielt bei der Immobilienentwicklung eine bedeutende Rolle, denn längere Entwicklungsphasen gehen immer zu Lasten der Rendite. Durch dieses Zusammenspiel sind kurze Projektlaufzeiten von drei bis fünf Jahren möglich. Bei PROJECT erfolgt ein frühzeitiger Verkaufsstart der Wohnungen über eigene Verkaufsteams des Asset Managers PROJECT Immobilien noch vor Baubeginn. Durch die Einbindung der eigenen Verkäufer, die sich auf das konkrete Projekt konzentrieren, verkürzen sich Abverkaufszeiten deutlich, da es im Gegensatz zur Nutzung freier Makler nicht zu »Rosinenpickerei« beim Verkauf der Wohnungen und somit gegebenenfalls zu Restanten kommt.

Die Anleger profitieren damit entlang der gesamten Wertschöpfungskette von einer stabilen Sicherheitsarchitektur, die wie eine Ankerkette ineinandergreift und Chancen und Risiken der Immobilienentwicklung effizient steuert.

Christian Blank

ChristianBlank

Magister Artium · Jahrgang 1976
Pressesprecher / Leiter Marketing / Prokurist PROJECT Beteiligungen AG