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Ressourcen schonen in Planung und Bau

Die Projektentwicklungs- und Baubranche steht mehr denn je im Wandel; die Anforderungen an Immobilien steigen immer weiter. Gleichzeitig erhöhen sich Rohstoffpreise, Entwicklungsflächen sind stark umworben und auf den Baustellen kann es zu Engpässen kommen. Neben wirtschaftlichen Lösungen ist es dabei wichtig, großen Wert auf die Schonung von Ressourcen und umweltfreundliche Umsetzungen zu legen.

Nachhaltiges Bauen und ESG-Anforderungen 

In der Praxis bieten im Wohnungsbau die Förderstandards der KfW, die seit 1. Juli dieses Jahres in der Bundesförderung für effiziente Gebäude gebündelt sind, eine gute Orientierung für energieeffiziente Gebäude. Bereits seit 2016 erstellen wir fast ausschließlich KfW-55-Immobilien. In den frühen Phasen eines Projekts prüfen wir zudem sorgfältig, ob eine noch energieeffizientere Projektentwicklung, wie zum Beispiel KfW 40 Plus oder KfW40 EE möglich ist. Projektteams prüfen dabei jedes Bauvorhaben individuell auf die bestmögliche Kombination aus Wärmedämmverbundsystem, Fenstersystem und Heizungsanlagen mit möglichst Erneuerbaren Energien, die keine endlichen Ressourcen verbrauchen. Ein Innovations-Team beschäftigt sich darüber hinaus intensiv mit den künftigen Anforderungen. Damit legen wir schon heute den Grundstein für Immobilien, die auch noch in Jahren den neuesten Energiestandards genügen. Immer höhere Anforderungen an die Energieeffizienz führen zu höheren Baukosten. Der Spezial- AIF als Eigentümer kann aber im Gegenzug günstige Darlehen mit Tilgungszuschüssen oder auch allgemein Zuschüsse erhalten. 

Lean Management in Planung und Bau 

Seit 2017 setzt PROJECT konsequentes Lean Management um. Hauptziel dabei ist, Verschwendungen zu vermeiden, den Fokus also auf den Ressourceneinsatz zu setzen, die den Produktwert steigern und alle nicht wertsteigernden Prozesse zu minimieren. Beim Lean Construction (Übertragung der aus dem Toyota-Produktionssystem stammenden Lean-Prinzipien auf den Baubereich) werden alle Arten der Verschwendung auf ein Minimum reduziert. Das sind zum Beispiel:

Ungenutzte Fähigkeiten

Der Mitarbeiter ist für die Aufgabe über- oder unterqualifiziert. Diese Verschwendung gibt es im Büro und auf den Baustellen.

Transport

  • In der Planung: Probleme an Schnittstellen oder unklare Aufträge in der Planung.
  • Auf der Baustelle: Ein nicht organisierter Transport von Material, Werkzeug und Maschinen auf oder innerhalb der Baustelle führt nicht nur zu zusätzlichem Aufwand, sondern die Mitarbeiter fehlen für wertschöpfende Aktivitäten.

Bestände

  • In der Planung: Überfüllte Laufwerke oder mehrfach abgelegte Dokumente.
  • Auf der Baustelle: Die Lieferungen »Just-in-Time« sind auf Baustellen weitestgehend bereits in der Umsetzung. Viel intensiver sind Materialreste zu betrachten, die oft dazu führen, dass Lagerkapazitäten fehlbesetzt werden und somit nicht das richtige Material am richtigen Standort gelagert werden kann.

Bewegung

  • In der Planung: Lange Wege zwischen den Standorten und den Arbeitsgeräten.
  • Auf der Baustelle: Die Verschwendung im Bereich Lagerung, Transport und Bewegung sind maßgeblich miteinander verknüpft. Die Materialien sind auf Lean Baustellen sehr klar zugewiesen, so dass die Wege so kurz wie möglich gehalten werden können. Ein Fensterelement, das eingebaut wird, muss am besten direkt vor dem richtigen Gebäude angeliefert und direkt verbaut oder unmittelbar am Einbauort gelagert werden.

Wartezeit

  • In der Planung: Warten auf Dokumente von Fachabteilungen; Warten auf Entscheidungen von Projektbeteiligten/Vorgesetzten.
  • Auf der Baustelle: Um Wartezeiten zu vermeiden, muss der Wertstrom möglichst stetig, ohne Verzögerungen oder Unterbrechungen laufen. Es reicht nicht aus, die einzelnen Bearbeitungsschritte zu optimieren. Eine übergeordnete Sichtweise ist nötig, die auch die Zusammenarbeit zwischen den Gewerken im Blick behält. So müssen Arbeitsschritte nicht nur in eine Reihenfolge gebracht werden, es gilt auch zu klären, wie sie zueinanderstehen, voneinander abhängen und wie sie synchronisiert werden können. Das erfolgt auf den Baustellen, indem die einzelnen Gewerke mit dem Lean Manager einen gemeinsamen Terminplan erstellen und abstimmen. 

Überproduktion

  • In der Planung: Erstellen von Reportings mit gleichem Inhalt.
  • Auf der Baustelle: Mehr zu produzieren bedeutet, dass die Kundenanforderungen übertroffen werden, was zu zusätzlichen Kosten führt. Überschüssige Produkte oder Aufgaben erfordern zusätzlichen Transport, übermäßige Bewegung und größere Wartezeiten.

Mängel

  • In der Planung: Falsche Dateneingabe, nicht eingehaltene Standards.
  • Auf der Baustelle: Mängel wie Kratzer in Türen und Fenster oder fehlerhaft eingebaute Lichtschalter werden auf Baustellen meist zu spät erkannt. Mangelbeseitigungsversuche erzeugen weitere Mängel, die sehr kostspielig sind. Mit einem baubegleitenden Qualitätsmanagement in einer sehr frühen Phase können Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden, ohne hohe Kosten zu verursachen. 

Hierbei gibt es ein übergeordnetes Ziel, das jeden Tag von jedem Mitglied der Projektteams »gelebt« werden muss: Das Streben nach Perfektion durch kontinuierliche Verbesserungen.

Bauwerksdatenmodellierung

BIM (Building Information Modelling; Bauwerksdatenmodellierung) und Lean Construction sind zwei eigenständige und gut miteinander kombinierbare Arbeitsmethoden. Beim BIM wird die Planung und der Bau von Gebäuden mithilfe von Software vernetzt. Dabei werden alle relevanten Bauwerksdaten digital modelliert und kombiniert. Das Bauwerk ist so als virtuelles Modell mit allen notwendigen Daten geometrisch visualisiert. Die schon sehr früh erfassten Daten stehen dem gesamten Projektteam während der Planungs- und Ausführungszeit, aber auch in der Bewirtschaftungsphase zur Verfügung. Strategische Entscheidungen bezüglich des Facility Managements müssen also schon während der Planungsphase getroffen werden, um so die langfristigen Kosten im Betrieb des Bauwerks effizienter zu konstruieren. Im Facility Management ist die Wartung der Gebäude wesentlich und bedarf daher einer ständigen Aktualisierung des Zustandes der Immobilie. Produktinformationen, Wartungs- und Betriebsdokumente, diverse Verträge als auch Gewährleistungen und weitere Dokumente werden als Informationen zu den Bauteilen ergänzt.

Mithilfe des Lean Management und des Building Information Modeling können Prozesse optimal aufeinander abgestimmt werden, mögliche Hindernisse oder Störungen werden frühestmöglich identifiziert und beseitigt. Damit verkürzt sich die Bauzeit erheblich, Kosten und Qualität werden optimiert und gleichzeitig Material- und Ressourcenverbrauch verringert. Auf diese Weise kann nachhaltiges Bauen neben einer energieeffizienten Gebäudeausführung auch mit der Schonung von Ressourcen und Material einhergehen.

Michael Weniger

Michael Weniger

Staatl. gepr. Techniker · Jahrgang 1985

Vorstandsvorsitzender PROJECT Real Estate AG
Geschäftsführer Objekt-Komplementärgesellschaften
Geschäftsführer PROJECT Real Estate Assets GmbH
Beiratsvorsitzender PROJECT PM Management GmbH & Co. KG
Aufsichtsratsvorsitzender PROJECT PI Immobilien Wien AG