Projektentwicklung – die renditeoptimierte Ergänzung zur Bestandshaltung
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Projektentwicklung – die renditeoptimierte Ergänzung zur Bestandshaltung

Als »Königsdisziplin« der Immobilienwirtschaft genießen Projektentwicklungen einen besonderen Stellenwert: sie schaffen solide Werte und leisten wertvolle volkswirtschaftliche Beiträge wie die Reduzierung der Wohnungsnot in den Metropolen. Eine EY-Studie zeigt jedoch, dass bei einem Verhältnis von 64 % direkten zu 36 % indirekten Immobilienanlagen Großinvestoren das Renditepotenzial von Projektentwicklungen bisher nur eingeschränkt nutzen.

Wer in der aktuellen Marktphase fertige Immobilien in guten bis sehr guten Großstadtlagen direkt erwirbt, kommt mit einer Vermietungsstrategie hinsichtlich der Renditeerwartung zunehmend in Bedrängnis. Gemäß EY Real Estate rechnen die 24 im Rahmen des Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2019 befragten Versicherungskonzerne für das Jahr 2019 mit einer Gesamtrendite von 4,51 % im Bestand und mit 4,96 % bei indirekter Immobilienanlage. Dieser Renditeerwartung stehen beim Erwerb von fertigen Neubau-Wohnimmobilien in guten Lagen in deutschen Großstädten Bruttoanfangsrenditen von circa 3 % bis 3, % gegenüber.

Die künftige Neuregelung der Grundsteuer und der beschlossene Berliner Mietpreisdeckel für Bestandsimmobilien, der in den deutschen Metropolen Schule machen könnte, trüben die Renditeaussichten zusätzlich ein. Hinzu kommt, dass heutzutage auch mit sehr guter Vernetzung niemand mehr wirklich günstig einkaufen kann. Dem Kaufmannsgesetz »im Einkauf liegt der Gewinn« kommt daher mehr denn je höchste Bedeutung zu. Sollen auch morgen noch attraktive Renditen mit Immobilien erzielbar sein, so sind alternative Investmentstrategien gefordert, die auf den Neubau mit direktem Verkauf abzielen oder bei langfristiger Bestandshaltung auch die Entwicklungsphase mit dem höchsten Wertschöpfungspotenzial integrieren. Die Projektentwicklung ist aber auch mit zusätzlichen Herausforderungen verbunden, die professionell gelöst werden müssen.

Grundstücksauswahl/Gefüllte Objektpipeline

Die erste Herausforderung in der derzeitigen Marktphase – ob bei Immobilienerwerb oder bei Projektentwicklung – ist nicht mehr so sehr die Akquisition des Eigenkapitals, als vielmehr das Kapital zügig in attraktive Objekte oder Grundstücke investiert zu bekommen. Im immer stärkeren Wettbewerb um urbane Grundstücke in guten bis sehr guten Lagen, die für Immobilienentwicklungen geeignet sind, muss der Asset Manager permanent im Markt sein und eine gut gefüllte Objektpipeline vorhalten. Nur dadurch kann das Kapital zeitnah investiert werden. Lokale Präsenz, ein filigranes Einkaufsnetzwerk und ausreichend Manpower sind die Erfolgsfaktoren. Durch das Wachstum und die zunehmende Bautätigkeit erfahren unsere Städte einen beschleunigten Wandel. Einzelne Stadtteile verändern sich sehr schnell. Die Marktbeobachtung an allen Investitionsstandorten gewinnt daher an Bedeutung, sowohl in der Identifikation interessanter Stadtteile und Grundstückslagen als auch in der marktgerechten Bewertung der wichtigen Erfolgsparameter wie beispielsweise Nutzungsartenmix, Verkaufspreise, Verkaufsgeschwindigkeit und zukünftige Wettbewerbssituation.

Detaillierte Ankaufsprüfung

An die Einschätzung der Research-Spezialisten schließt eine umfangreiche Due Diligence-Ankaufsprüfung an. Analysiert wird nicht nur die Grundstückslage – es gehen auch zahlreiche Einzelfaktoren in die Bewertung ein wie die Art der umgebenden Bebauung, Nahversorgungsmöglichkeiten, Freizeit- und Bildungsangebot, medizinische Versorgung, öffentliche Verkehrsanbindung und soziodemographisches Umfeld. Darüber hinaus werden die zu erwartenden Kosten beispielweise für den Abriss bestehender Gebäude, eventuelle Bodensanierungsmaßnahmen oder spezielle städtebauliche Auflagen einkalkuliert. Standardisierung im Bau und permanente Kosten- und Qualitätskontrolle Kostensicherheit beginnt mit einer detaillierten Kalkulation, die auch Sicherheiten und Risikozuschläge berücksichtigt. Kontinuierliches Bauen an den jeweiligen Standorten ist hierbei von großem Vorteil, um lokale Besonderheiten und Kostentreiber frühzeitig zu erkennen. Eigene Ausschreibungs- und Vergabeabteilungen für die einzelnen Gewerke helfen dabei die Kosten im Griff zu halten. Ein hoher Grad an Standardisierung im Bau führt zu einer besseren Prognosesicherheit und schafft Synergien im Einkauf. Mit dem Grundstücksankauf laufen alle Detail-Vorbereitungen für die Bauphase einschließlich der Marketing- und Vertriebsplanung an. Die bauliche Umsetzung und Koordination der einzelnen Gewerke vor Ort sollte durch eigene Bauleiter gesteuert und überwacht werden. Gleichzeitig kontrolliert die zentrale Projektsteuerung taggenau Baukosten, Materiallieferungen, Baufortschritt und viele andere baulichen Parameter.

Klare Exit-Strategie

Der Faktor Zeit spielt bei der Immobilienentwicklung eine bedeutende Rolle, denn längere Entwicklungsphasen gehen immer zu Lasten der Rendite. Kurze Haltezeiten von drei bis fünf Jahren sind somit ureigenstes Interesse eines Immobilienentwicklers im Sinne seiner Investoren. So können auch Miet- und Verkaufspreise weit besser vorausgeplant werden. Im Falle des Abverkaufes beginnt bereits vor der Bauphase der Verkauf der Einheiten. Idealerweise hat der Entwickler eigene fest angestellte Verkaufsteams. Festzulegen ist frühzeitig, ob die Immobilie global verkauft oder im Teileigentum an Eigennutzer veräußert werden soll. Der Verkauf im Teileigentum ist sehr aufwändig. Der entscheidende Vorteil dieser Exit-Strategie ist aber die Verlässlichkeit der Käuferzielgruppe, denn der Eigennutzer denkt langfristig und kauft auch in stagnierenden Märkten, da er weniger Wertsteigerungsabsichten verfolgt als vielmehr den Wert eines ansprechenden Wohnumfeldes zu schätzen weiß. Ausschlaggebend für seine Kaufentscheidung ist vor allem die Lage, in der er oft bereits lebt und auch bleiben möchte.

Fazit

Projektentwicklungen als rentables Investment können daher eine sinnvolle Ergänzung zu einem institutionellen Bestandsimmobilienportfolio sein. Mit zusätzlichen Sicherheitsmaßnahmen, wie Verzicht auf Fremdkapitaleinsatz und klarer sektoraler und regionaler Fokussierung, können die Risiken der Projektentwicklung beherrscht werden. Voraussetzung ist ein spezialisierter und erfahrener Asset Manager als Partner. Sinnvoll kann es aber auch sein die Immobilien nach Fertigstellung zu vermieten und langfristig zu halten. Durch die Begleitung der Projektentwicklungsphase können dem Immobilienportfolio neue Immobilien zu besseren Einstandspreisen hinzugefügt werden. Im Neubau gelten sehr hohe Standards bezüglich Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – wichtige Aspekte, die bei einer Bewertung der Chancen und Risiken bei einem Vergleich von Bestandsimmobilien und Neubauten/Begleitung der Projektentwicklungsphase zu berücksichtigen sind.

JürgenUwira

Diplom-Volkswirt · Jahrgang 1965
Geschäftsführer PROJECT Real Estate Trust GmbH