Investitionen in Wohnimmobilien – so rentabel wie Aktien, aber sicherer
Blog

Investitionen in Wohnimmobilien – so rentabel wie Aktien, aber sicherer

Etwa 20.000 Menschen ziehen jährlich in die Bundeshauptstadt. Die Berliner Landesregierung meint nun, mit dem Mietpreisdeckel für Bestandsimmobilien die Lösung für die seit Jahren steigenden Mieten gefunden zu haben. Anstelle an die Wurzel des Problems (zu wenig verfügbarer Wohnraum) zu gehen und den Wohnungsbau nachhaltig zu fördern, doktert man also am Symptom der Mietpreissteigerungen herum. Diese ist jedoch nur eine logische Konsequenz der marktwirtschaftlichen Gesetzmäßigkeit, wonach Angebot und Nachfrage den Preis regeln. 

Für Bestandsinvestoren sind das keine günstigen Voraussetzungen mehr in die Bundeshauptstadt zu investieren. Dementsprechend dürften anstehende Revitalisierungsmaßnahmen in Berlin zurückgestellt werden, um den zunächst auf fünf Jahre limitierten Deckel auszusitzen – wohl zum Leidwesen der Mieter. Damit orientiert sich Berlin an Wien. In der Donaumetropole herrscht bereits seit langem eine mieterfreundliche Regelung im Bestand analog einer Mietenbremse. Das hat zur Folge, dass eher weniger gebaut wurde und der Bestand mit zunehmendem Alter qualitativ immer schlechter geworden ist. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach gutem Wohneigentum deutlich. Zudem bedeutet weniger auf Bestand ausgerichteter Neubau, dass sich bei gleichbleibender oder steigender Nachfrage die Preise stabil bis eher sogar steigend entwickeln.

Sonder-AfA konterkariert

Unter dem Strich wird der Berliner Mietpreisdeckel keine einzige neue Wohnung schaffen. Auch die neue Sonder-AfA, die Ende Juni vom Bundesrat abgesegnet wurde, dürfte in der Spreemetropole wenige Investoren zusätzlich motivieren, neue Wohnungen zu bauen. Mit der Sonder-AfA können private Investoren vier Jahre lang fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer abschreiben. Dabei dürfen Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche geltend gemacht werden. Die Crux: Voraussetzung für die Vergünstigung ist, dass die Herstellungs- und Anschaffungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Notwendige Lärmschutzmaßnahmen, Tiefgaragen in innerstädtischen Lagen und erhöhte Schwierigkeiten bei der Erschließung von Grundstücken sowie der Nutzung von Baulücken machen der Bauwirtschaft ebenso zu schaffen, wie die rasant steigenden Bau- und Baustoffkosten. Gemäß dem BFW Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft sind die Preise für den Neubau von Wohngebäuden etwa in Bayern in den letzten zwölf Monaten um fünf Prozent angestiegen. Dass das Limit von 3.000 Euro pro Quadratmeter angesichts der deutlich gestiegenen Baukosten nicht ausreichen dürfte, hat inzwischen offenbar auch die Bundesregierung erkannt. Zumindest meldete die »Immobilien Zeitung« mit Bezug auf die »FAZ«, dass das Bundeskanzleramt zeitnah die Grenze auf 3.500 Euro pro Quadratmeter erhöhen wolle. Eine Bestätigung dazu gab es jedoch noch nicht.

Wohnungen bleiben Mangelware

2018 wurden gemäß Statistischem Bundesamt nur 0,4 Prozent mehr Wohnungen errichtet als im Vorjahr, das sind absolut 285.900 Wohnungen. Die Bundesregierung hat ihr Ziel von 375.000 neuen Wohnungen pro Jahr demnach abermals deutlich verfehlt. Um die große Nachfrage nach Immobilien zu bedienen, müssen nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Die halbherzige Sonder-AfA der Bundesregierung schafft nur wenige zusätzliche Anreize für den Mietwohnungsbau, da sie aktuell von keinen marktgerechten Baukostenannahmen ausgeht und damit weitgehend ins Leere laufen dürfte. So oder so bleibt die Nachfrage nach selbst genutztem Wohnraum, insbesondere unter der von Mario Draghi angekündigten Ausweitung der Niedrigzinspolitik, weiterhin sehr hoch und lässt keine Preisentspannung für Käufer oder Mieter erwarten.

AlexanderSchlichting

Finanzkaufmann · Jahrgang 1975
Geschäftsführender Gesellschafter PROJECT Vermittlungs GmbH