Intelligente, gestaltende Strategien sind gefordert
Blog

Intelligente, gestaltende Strategien sind gefordert

Der Corona-Virus birgt auch Folgen für die Immobilienlandschaft. Was das konkret bedeutet und über Vorzüge einer »Develop and hold«-Strategie, darüber sprach INTELLIGENT INVESTORS mit Jürgen Uwira, Geschäftsführer PROJECT Real Estate Trust GmbH.

INTELLIGENT INVESTORS: Herr Uwira, die Corona-Pandemie ist eine historische Zäsur. Welche grundsätzlichen Veränderungen ergeben sich dadurch für die Immobilienbranche?

Jürgen Uwira: Vorweg sei gesagt, dass es keine vergleichbare Situation in der jüngeren Vergangenheit gab. Wir gehen jedoch nicht davon aus, dass die Anlageklasse Immobilien als Ganzes dauerhaft leiden wird. Investoren werden aber ihr Portfolio anpassen und Nutzungsarten und Strategien präferieren, die sich weniger angreifbar von möglichen Folgen zeigen. Bei den Hauptnutzungsarten zeichnet sich eine Hinwendung zu Wohn- und Logistikimmobilien ab. Im Bürobereich und Einzelhandel sind die Unsicherheiten gestiegen – es ist noch nicht absehbar, in welchem Umfang die positiven Erfahrungen mit Home-Office oder Internet-Shopping die zukünftige Flächennachfrage nachhaltig verändern werden. Die Corona-Krise hat bestehende Trends beschleunigt bzw. verstärkt. Der Hotelsektor ist kurzfristig durch die Pandemie stark getroffen, die langfristigen Folgen sind noch nicht abzuschätzen. Für alle Nutzungsarten gilt: Intelligente, gestaltende Strategien sind gefordert. Die Grenzen zwischen den traditionellen Kategorien wie Core oder Value Add werden zunehmend verschwimmen. Und: ESG-Kriterien bleiben ein großes Thema.

Mitunter wird viel vom Ende des Immobilienhypes oder eines teilweise prognostizierten Stillstands der Investmentmärkte geredet. Was halten Sie entgegen?

Ein Stillstand der Investmentmärkte ist nicht zu erwarten. Langfristige Cashflows bleiben nachgefragt und die relative Attraktivität von Immobilien ist nach wie vor hoch. Zinserhöhungen sind nicht wahrscheinlich, Deutschland schlägt sich gut in der Pandemie und wird bei nationalen und internationalen Investoren attraktiv bleiben. Speziell im Wohnbereich begleitet uns die Diskussion über das Ende des Immobilienhypes schon länger. Aktuelle Studien kommen aber zu anderen Einschätzungen. In den Metropolregionen ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu stark. Wir erwarten in Summe eine geringere Dynamik, aber keinen gravierenden Einbruch, weder beiden Kaufpreisen noch bei den Mieten.

Wie würden Sie die aktuelle Nachfrage von institutionellen Investoren hinsichtlich Wohnimmobilien beschreiben? Liegt der Fokus weiter auf dem Core-Segment?

Grundsätzlich ja, aber mit dem Core-Begriff ist das so eine Sache. Wohnimmobilien bleiben gefragt, aber Bestandsobjektesind wohl nur zu hohen Preisen oder unter Abwälzung von objektbezogenen Risiken zu haben. So bergen klassische Core-Objekte zunehmend coreuntypische Risiken, aber ohne Risikoprämie für den Käufer. Wir halten aktive Strategien wie beispielsweise den Aufbau des Portfolios durch eigene Immobilienentwicklungen deshalb für die bessere Wahl. Der Entwicklungsgewinn verbleibt beim Investor, für die übernommenen Risken erhält er eine marktkonforme Prämie in Form höherer Ausschüttungsrenditen. Die Erfüllung von ESG-Kriterien wird für die Vermarktung von Immobilienkünftig eine immer größere Rolle spielen. Dies ist mit Neubauten leichter zu erreichen als mit Bestandsimmobilien.

Sie sind aktuell mit Ihrem Spezial-AIF Wohnen Deutschland unterwegs. Könnten Sie uns die zugrundeliegende »Develop and hold«-Strategieneben den weiteren Charakteristika etwas erläutern?

Das Ziel des Fonds ist es, mit eigenen Entwicklungen von Wohnungsneubauten ein energie- und emissionseffizientes Portfolio in deutschen Metropolregionen aufzubauen. Durch anschließende, laufende Bewirtschaftung sollen dann daraus langfristige, im Marktvergleich überdurchschnittliche Ausschüttungen erzielt werden. Dies alles machen wir mit eigenen Ressourcen, lediglich das Property Management in der Vermietungsphase lagern wir aus.

Was macht speziell den Reiz dieser Strategie für die Zielgruppe der institutionellen Investoren aus?

Die Projektentwicklungsgewinne nach Fertigstellung verbleiben beim Investor und reduzieren den Einstandspreis, die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer und Notarkosten sind niedriger als beim Kauf fertiger Immobilien. So können Ausschüttungen von durchschnittlich 4,5 % p.a. erzielt werden. Berücksichtigt man, dass wir ausschließlich energie- und emissionseffiziente Immobilien mit modernen Grundrissen bauen, können unsere Investoren ihr Wohnportfolio zukunftsfähig auf- und ausbauen. Die Strategie passt in die Zeit – die zügig erworbenen Grundstücke sollen rasch in die Bauphase gehen. Angesichts eines erwarteten Rückganges der Neubautätigkeit dürften wir hier auf ein positives Umfeld hinsichtlich Bauzeiten und -kosten treffen. Bis zur Vermietungsphase sollten wir wieder eine stabile Konjunktursituation vorfinden. Und sollten sich die Dinge anders entwickeln, können wir darauf reagieren

Bleibt das Mietwohnungsportfolio auf die Metropolregion Berlin fokussiert?

Nein. Wir investieren bundesweit in alle Metropolregionen, in welchen wir vor Ort mit Niederlassungen präsent sind. Wohnobjekt ein Berlin sollen nur einen Teil des aufzubauenden Portfolios darstellen. Rentable Investitionen innerhalb der Stadtgrenzen sind durch die Mietpreisbremse deutlich erschwert worden. Neubauten sind zwar von der Mietpreisbremse ausgeschlossen, aber jeder Neubau wird im Zeitverlauf zum Bestandsobjekt. Da unklar ist, ob die Mietpreisbremse langfristig Bestand haben wird, ist dies kalkulatorisch zu berücksichtigen. In der Region Berlin investieren wir daher zunehmend auch in den Speckgürtel mit sehr gutem ÖPNV-Anschluss. Die Mietpreisbremse der Stadt findet dort keine Anwendung.