Immobilien-Bestandshaltung versus Projektentwicklung
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Immobilien-Bestandshaltung versus Projektentwicklung

Es ist keine sieben Jahre her, dass die Immobilienprojektentwicklung wegen ihres erhöhten Anlagerisikos noch eine mäßige Nachfrage bei institutionellen Investoren geweckt hat. Die Hintergründe sind vielfältig. Auch wenn man über die notwendigen baulichen Kenntnisse inhouse verfügt, so ist noch lange nicht gesagt, dass man in allen gewünschten Investitionsmärkten erfolgreich an Baugrundstücke kommt. Stichwort: Netzwerk und Mentalitätsunterschiede.

Ein Bayer in Hamburg tut sich eben genauso schwer wie ein Berliner in Stuttgart oder ein Kölner in Wien – und umgekehrt. Die persönlichen Verbindungen vor Ort sind entscheidend, um Grundstücke bereits dann abzugreifen, bevor sie überhaupt auf den Markt kommen. »Zugereisten« bleibt der Zugang meist verwehrt oder erschließt sich erst nach langer Zeit. Unter dem Strich führen der gesteigerte Aufwand und die generell höheren Risiken bei Immobilienentwicklungen dazu, dass institutionelle Investoren in der Vergangenheit vorzugsweise Bestandsimmobilien erworben haben – mit entsprechendem Verwaltungsaufwand hinsichtlich Vermietung und Instandhaltung. Anno 2012 war diese Vorgehensweise auch probat, da noch auskömmliche Renditen mit Bestandsimmobilien zu erzielen waren. Heute sind die Renditen aufgrund der hohen Kaufpreise oftmals so gering, dass sie kaum mehr als zwei Prozent betragen. Zudem sind die lukrativen Objekte zusehends aus den angesagten Metropolregionen und anderen Top-Lagen verschwunden. Vor allem im Neubau mit direktem Wiederverkauf lassen sich noch attraktive Renditen erzielen, Voraussetzung ist das Beherrschen der Risiken. Diese Anforderungen erfüllen erfahrene Projektentwickler mit spezieller Sicherheitsarchitektur wie beispielweise eine reine Eigenkapitalbasis, breite Streuung über verschiedene Metropolen und eine sichere Exit-Strategie. 

Hürde der letzten Wohnung

Nicht nur im Bereich Planung und Verkauf, sondern gerade bezüglich einer dauerhaft funktionierenden Verkaufsstrategie bestehen höchste Ansprüche an die Expertise des Managements. Um die geplante Zielrendite stabil zu erreichen, sollte der Projektentwickler alle Wohneinheiten innerhalb möglichst kurzer Zeit veräußern. Im günstigsten Fall sind die Wohnungen bereits während der Bauphase vollständig verkauft. Der Grund: Frühzeitige Rückflüsse an die Fonds durch Kaufpreisteilzahlungen sind entscheidend für die positive Renditeentwicklung der Investoren. Darüber hinaus sollte die Verkaufsstrategie nicht nur in steigenden, sondern auch in querlaufenden oder fallenden Märkten funktionieren. Dies bedeutet, dass der Verkauf nicht abhängig von Kapitalanlegern als Käufer sein darf, da diese beim Kauf auf steigende Märkte spekulieren. Den Exit auch bei schwankenden Märkten planbar und attraktiv zu gestalten, gelingt nur den wenigsten Projektentwicklern.

Fazit

Durch die gezielte Fokussierung auf Eigennutzer als vornehmliche Käufergruppe für hochwertige Wohnimmobilien in den gefragten Metropolregionen Deutschlands und durch fest angestellte Verkäufer kann das Exit-Risiko bei Projektentwicklungen signifikant verringert werden. Im Gegensatz zum Direkterwerb von Immobilien mit Vermietungsstrategie profitieren institutionelle Investoren vom minimalen Verwaltungsaufwand eines professionell gemanagten Immobilienentwicklungsfonds. Gemessen an den nur noch geringen Renditen mit Bestandsimmobilien bietet die Projekt-entwicklung eine aus institutioneller Investorensicht interessante Investmentalternative an der Quelle der Wertschöpfung mit Immobilien. Entscheidend für den Anlageerfolg ist die Wahl eines erfahrenen Partners mit spezieller Sicherheitsarchitektur und nachweislich erfolgreichem Track Record.

Jürgen Uwira

JürgenUwira

Diplom-Volkswirt · Jahrgang 1965
Geschäftsführer PROJECT Real Estate Trust GmbH