Herausforderung Zins- und Regulierungspolitik – Projektentwicklungen als Chance für Immobilieninvestoren
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Herausforderung Zins- und Regulierungspolitik – Projektentwicklungen als Chance für Immobilieninvestoren

Der Neubau von Wohnungen in den wachsenden Metropolregionen Deutschlands ist volkswirtschaftlich wie gesellschaftlich geboten. Die aktuellen Ergebnisse des Wohnungsbedarfsmodells des IW Köln belegen dies fundiert und differenziert. Regulatorische Eingriffe auf Vermietungsseite mögen politisch populär sein, setzen aber lediglich am Symptom an. Die eigentliche Ursache, die fundamentale Angebotslücke, adressieren sie nicht, und so wird uns diese wohl noch viele Jahre begleiten.

Gleichzeitig müssen sich institutionelle Investoren auch für die nächsten Jahre auf ein niedriges Zinsniveau einstellen. Viele überdenken deshalb ihre Asset-Allokation und auch die Art und Weise, wie sie in Immobilien investieren. Die Preise für fertiggestellte Immobilien – Neubauten wie Bestandsobjekte – sind in den letzten Jahren stark gestiegen. So wird es immer schwieriger, im Immobilienportfolio die für Kapitalanlage und die Erfüllung der Verpflichtungen benötigten Renditen zu erzielen.

Alternative Investmentstrategien sind gefordert, wie beispielsweise die Integration der Entwicklungsphase mit ihrem hohen Wertschöpfungspotenzial. Dabei gibt es unterschiedliche Varianten. Bei einer Strategie mit schnellem Abverkauf über relativ kurze Laufzeiten lassen sich überdurchschnittliche Renditen bei einem günstigen Chancen-/Risikoverhältnis darstellen. Kombiniert mit einer anschließenden Bestandshaltung lassen sich durch niedrigere Einstandspreise Risikopuffer aufbauen und die Ausschüttungsrenditen erhöhen. Zudem kann ein bestehendes Immobilienportfolio durch neue, ökologisch wie ökonomisch effiziente Neubauten strukturell verbessert und zukunftsfähig aufgestellt werden.

Die Projektentwicklung wird häufig mit einem hohen Risiko assoziiert. Das muss nicht so sein. Beachtet man bestimmte Schlüsselfaktoren, ergeben sich vorteilhafte und robuste Investments, die auch für zyklische Marktentwicklungen gut gerüstet sind.

Projektentwicklungen sind Zeitraum-, nicht Zeitpunktinvestments. Das Management der notwendigen Prozesse ist mindestens ebenso wichtig wie der Investitionszeitpunkt. Die Einflussfaktoren beeinflussen sich zumeist gegenseitig und oft gegenläufig. So reduzieren sich bei temporär nachlassender Nachfrage mit etwas Verzögerung auch Genehmigungszeiten, Baukosten und Bauzeiten. Gleichzeitig bieten sich unerwartete Opportunitäten für den Einkauf. Ein erfahrener Projektentwickler, der schon viele Konstellationen erlebt hat, kann diese Effekte durch geschickte strategische Anpassungen im Sinne seiner Investoren ausgleichen oder nutzen. Ähnlich wie in der Anlageklasse Private Equity ist es auch hier sinnvoll, kontinuierlich und damit eher strategisch als taktisch zu allokieren, wobei die Qualität des Asset Managers das entscheidende Auswahlkriterium darstellt.

Die Leverage-Strategie entscheidet bei Projektentwicklungen gravierend über das Verhältnis von Chance und Risiko. Investmentstrategien mit völligem Verzicht oder moderatem Einsatz von Fremdkapital bieten nicht nur den Vorteil größerer Stabilität. Sie schaffen auch den Raum, auf geänderte Rahmenbedingungen unabhängig und adäquat reagieren und alle Optionen hinsichtlich Handlungsmöglichkeiten und Timing ausschöpfen zu können.

Fazit

Projektentwicklung ist eine anspruchsvolle Disziplin. Sie erfordert äußerste Fokussierung, große Erfahrung und Manpower. Ist das gegeben, kann sie für professionelle Investoren bei ihrer Immobilienanlage dauerhaft einen klaren Schritt nach vorne darstellen.