Eine generelle Blase gibt es nicht
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Eine generelle Blase gibt es nicht

Im finanzwelt-Interview erklärt Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG, die Strategie des Projektentwicklers im aktuellen Marktumfeld und warum der neue Standort Wien so attraktiv ist.

finanzwelt: Die Kaufpreise für Immobilien steigen und steigen. Ist ein Ende in Sicht oder geht die Rallye weiter?

Ottmar Heinen: Die von den Immobilienweisen im Frühjahresgutachten für das Jahr 2019 prognostizierte Preissteigerung in den deutschen A-Städten setzt sich erwartungsgemäß fort. Das bestätigt auch die aktuelle Studie ›Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2019‹ unserer Research-Spezialisten. Demnach sind in allen acht untersuchten Ballungszentren die Angebotspreise für Neubauwohnungen sowohl auf Ebene der Stadtgebiete als auch der Metropolregionen gestiegen. Die Spanne reicht von 1,6 % in Hamburg bis zu 13,5 % in Düsseldorf. Wir gehen davon aus, dass die Kaufpreise künftig auch weiterhin anziehen, jedoch nicht mehr das zweistellige Wachstumsniveau der vergangenen Jahre erreichen. Der Markt kann sich mittelfristig in eine stabile Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau begeben. Erste Anzeichen dafür gibt es in Hamburg.

finanzwelt: Gibt es Standorte in Deutschland, die von Blasenbildung betroffen sein könnten?

Heinen: Eine Blase wird immer von eindeutigen Indikatoren, wie eine ausufernde Kreditvergabepraxis der Banken, die mit einer massiven Überschuldung der Haushalte einhergeht, begleitet. Davon kann überhaupt nicht die Rede sein. Stattdessen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei weitem. Die Preisanstiege sind damit das Ergebnis der Logik der freien Marktwirtschaft, wonach Angebot und Nachfrage den Preis regeln. Vereinzelte Preisüberhitzungen sind in Premium-Lagen aller Metropolregionen zu beobachten. Mit 20.699 Euro/m² führt München das Ranking der Metropolregionen mit den höchsten Angebotspreisen der von uns untersuchten Ballungszentren an. Berlin liegt mit 20.244 Euro/m² nahezu auf dem Niveau der bayerischen Landeshauptstadt. Das sind jedoch Extreme, die als punktuelle Preisüberhitzungen einzustufen sind. Eine generelle Blase gibt es nicht und ist auch anhand der Marktparameter weiterhin nicht erkennbar.

finanzwelt: In welche Standorte kann man noch investieren?

Heinen: Wir konzentrieren uns auf die Speckgürtel der Metropolregionen Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland, Rhein-Main und Wien. Dort identifiziert unser eigener Asset Manager PROJECT Immobilien nach wie vor eine gute Auswahl an Baugrundstücken. Unsere Ankaufspipeline umfasst derzeit Projekte im Gesamtwert von mehr als 3,4 Mrd. Euro, die sich für Immobilienentwicklungen im wohnwirtschaftlichen oder gewerblichen Bereich eignen und attraktive Renditen für unsere über 24.000 privaten und institutionellen Investoren versprechen.

finanzwelt: Sollte man lieber in gute Lagen von zweitklassigen Standorten ausweichen oder in zweitklassige Lagen von guten Standorten, um Renditen zu erzielen?

Heinen: Das sollte keine Grundsatzentscheidung sein, sondern immer individuell geprüft werden, denn beide von Ihnen angesprochenen Lagen haben ihre jeweiligen Chancen und Risiken. Um das Potenzial optimal einzuschätzen, untersucht unser Research deshalb alle relevanten Grundstücksparameter bis auf Mikroebene. Der Trend hin in die Metropolen wird sowohl aus infrastruktureller als auch aus demografischer Entwicklung anhalten. Historisch sind zudem in konjunkturell schwächeren Phasen oder gar in Krisenzeiten Menschen immer eher in die großen Metropolen als in B-Standorte oder aufs Land gezogen.

finanzwelt: Sie starten zur Jahresmitte mit einem neuen Teilzahlungsfonds. Wie sind die Erfahrungswerte?

Heinen: Mit mehr als 30 Mio. Euro an gezeichnetem Kapital und über 1.000 Zeichnungen hat der zum 30. Juni schließende Teilzahlungs-AIF Metropolen 17 gezeigt, dass die Nachfrage von Privatanlegern stabil hoch ist. Die ratierliche Investition in Immobilienentwicklungen bieten wir deshalb weiterhin an und setzen die langjährig etablierte Serie unserer Teilzahlungsangebote mit identischer Investitionsstrategie ab Jahresmitte im Metropolen 19 nahtlos fort.

finanzwelt: Bei den Standorten haben Sie mit Wien im Jahr 2015 den bislang jüngsten Investitionsmarkt erschlossen. Was hat Sie dazu bewogen?

Heinen: Wien zeichnet sich durch einen stabilen Wohnimmobilienmarkt aus, der für Investoren insbesondere langfristige Gewinne erwarten lässt. Unser Asset Manager entwickelt dort derzeit acht Wohnimmobilien mit einem Gesamtverkaufsvolumen von über 100 Mio. Euro und wird die Zahl der Immobilienentwicklungen mit steigender Markt-durchdringung sukzessive erhöhen. Damit trägt Wien auch zu einer noch breiteren Diversifikation unserer Beteiligungsangebote bei. Was die Marktaussichten der Donaumetropole angeht: Wien gehört zu den am schnellsten wachsenden Großstädten im deutschsprachigen Raum. Die Folgen sind eine starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, die das aktuelle Angebot übersteigt sowie hohe Mietpreise im Neubaubereich, die Wohneigentum sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger rentabel machen. Wien steht nicht ohne Grund immer unter den TOP-Städten, was die Lebensqualität betrifft. Kulturelle Vielfalt, gute Infrastruktur, viele Naherholungsgebiete und die geografische Lage als Drehkreuz nach Asien sorgen dafür, dass Wien auch zukünftig attraktiv bleibt.

finanzwelt: Project Fonds erzielen gute Renditen auch ohne Fremdkapital. Was ist das Geheimnis?

Heinen: Das Erfolgsrezept sind die gelebten Erfahrungen aus einer fast 25-jährigen Unternehmensgeschichte als Kapitalanlage- und Immobilienentwicklungsspezialist mit der PROJECT Immobilien Gruppe als exklusivem Asset Manager. Mit unserer Sicherheitsarchitektur, die aus striktem Fremdkapitalverzicht bei den Publikums-AIF, breiter Streuung und einer detaillierten Due Diligence-Prüfung vor Objektankauf einhergeht, lassen wir uns niemals auf Abenteuer ein. Unsere Strategie lautet seit jeher »Sicherheit vor Renditemaximierung«, womit unsere Partner, Anleger und wir als Initiator immer gut gefahren sind. Daran werden wir festhalten.

finanzwelt: Viele Crowdinvestor-Plattformen ködern mit ansehnlichen Renditen. Diese werden aber meist risikoreich mit FK-Hebelung erkauft. Wo liegen noch die Risiken und oder Nachteile der Crowdinvestoren?

Heinen: Wie wir alle wissen, stellt der Zins die zu zahlende Risikoprämie dar. Je weniger Risiko desto geringer der Zins. Um das beurteilen zu können, muss man sich mit dem Zielinvestment oder zumindest mit der Qualität des Kapital nehmenden Unternehmens beschäftigen. Bei PROJECT stehen fast 25 Jahre positiver Track Record, d. h. jede unserer Objektentwicklungen wurde bislang positiv abgeschlossen. Crowdinvestor-Plattformen vermitteln Anlegergelder hingegen zumeist an einzelne mehr oder weniger bekannte regionale Projektentwickler zur Umsetzung eines Bauvorhabens, dessen planmäßige Realisierbarkeit nur beschränkt überprüfbar ist. Eine Einflussnahme oder Kontrollfunktion ist als Gläubiger des Crowdinvestments im Gegensatz zur Gesell-schafterfunktion bei einem AIF nicht gegeben. Crowdinvestoren sind i. d. R. nur nachrangig besichert. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz immer zuerst die Fremdkapital gebende Bank bedient wird. Leider gab es in jüngster Vergangenheit die ersten massiven Probleme bei Immobilien-Crowdinvestments. Also auch hier gilt, dass Berater und Investoren sich vor einer Anlageentscheidung genau über Investment und Initiatoren informieren sollten. (lvs)