Wohnungspreise legen weiter zu
In vielen deutschen Großstädten haben Normalverdiener immer größere Schwierigkeiten Immobilieneigentum in angemessener Größe zu bezahlen. Um sich den Traum von einem Haus oder einer Wohnung in der gewünschten Größe erfüllen zu können, müssen Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen trotz niedriger Zinsen oft bis an die finanzielle Belastungsgrenze gehen. Als Alternative lohnt sich besonders für Familien der Sprung an den Stadtrand, um mehr Eigenheim für das gleiche Geld zu erhalten. Denn außerhalb der Großstädte können sich Durchschnittsverdiener in den meisten Regionen Deutschlands den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, so das Ergebnis der Postbank-Studie »Wohnatlas 2017«.
Für den frei finanzierten Geschosswohnungsbau hat PROJECT Research die Preisanstiege im Zeitraum März 2016 bis März 2017 ermittelt. Demnach sind die Verkaufspreise innerhalb von 12 Monaten in sechs von sieben deutschen Metropolregionen gestiegen. In Berlin kletterte der durchschnittliche Quadratmeterpreis um 9,8 % auf 5.360 Euro. Hamburg (+ 9,1 %), Frankfurt (+ 6,2 %), Nürnberg (+ 7,5 %) und München (+ 4,9 %) legen ebenfalls deutlich zu. Einen sprunghaften Preisanstieg verzeichnet Köln mit 14,3 %.
Preisrückgang im Düsseldorfer Umland
Dagegen haben die Preise für Neubaueigentumswohnungen in der Metropolregion Dusseldorf innerhalb eines Jahres um 7 Prozent nachgegeben. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ging von 4.988 Euro im März 2016 auf 4.637 Euro im März 2017 zurück. Allerdings ergab die Untersuchung, dass die Preise im Stadtbezirk Düsseldorf im gleichen Zeitraum um 3,3 Prozent angestiegen sind und Ende März bei durchschnittlich 5.155 Euro rangierten. Auch in der österreichischen Hauptstadt Wien fiel der durchschnittliche Quadratmeterpreis unter Einbeziehung der Metropolregion kaum spürbar um 0,1 Prozent von 4.972 Euro auf 4.967 Euro.
| Metropolregion | Max. | Min. | Durchschnitt (Stand 03/17) | Durchschnitt (Stand 03/16) | VKP-Steigerung (03/16 - 03/17) |
|---|---|---|---|---|---|
Berlin | 19.028 | 2.679 | 5.360 | 4.882 | + 9,8 % |
| Hamburg | 13.698 | 3.257 | 5.602 | 5.137 | + 9,1 % |
| Frankfurt a. M. | 13.863 | 2.672 | 4.684 | 4.409 | + 6,2 % |
| Nürnberg | 5.724 | 2.959 | 4.180 | 3.890 | + 7,5 % |
| München | 15.527 | 4.145 | 7.424 | 7.075 | + 4,9 % |
| Düsseldorf | 10.339 | 2.781 | 4.637 | 4.988 | - 7,0 % |
| Köln | 8.754 | 2.827 | 4.936 | 4.317 | + 14,3 % |
| Wien | 16.177 | 2.451 | 4.967 | 4.972 | - 0,1 % |
Quelle: PROJECT Research; alle Angaben in EUR pro qm
| Mrz 2007 | Okt 2007 | Mai 2008 | Dez 2008 | Jul 2009 | Feb 2010 | Sep 2010 | Apr 2011 | Nov 2011 | Jun 2012 | Jan 2013 | Aug 2013 | Mrz 2014 | Okt 2014 | Mai 2015 | Dez 2015 | Jul 2016 | Feb 2017 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Neubau | 100.0 | 100.9 | 102.2 | 103.4 | 105.0 | 107.5 | 109.6 | 113.6 | 116.1 | 122.9 | 127.1 | 132.7 | 138.0 | 140.3 | 145.4 | 151.8 | 160.0 | 167.5 |
| Bestand | 100.0 | 100.7 | 102.1 | 102.7 | 104.2 | 105.8 | 106.8 | 108.6 | 108.9 | 110.8 | 114.1 | 119.8 | 122.6 | 125.5 | 132.8 | 142.0 | 154.3 | 165.3 |
| Miete | 100.0 | 100.6 | 99.8 | 98.5 | 98.3 | 99.0 | 100.4 | 102.2 | 105.3 | 109.4 | 112.7 | 114.8 | 119.1 | 120.4 | 122.4 | 124.6 | 128.0 | 131.3 |
Internationaler Preisvergleich
Im Vergleich mit den weltweit teuersten Immobilienmärkten zeigt sich, dass selbst die von PROJECT in deutschen Metropolen ermittelten Spitzenpreise noch deutlich unterhalb der durchschnittlichen Konditionen für Luxus-Immobilien in Top-Lagen anderer Metropolen liegen und damit hierzulande noch Steigerungspotential besitzen. Auch die restriktive Kreditvergabepolitik der deutschen Banken – zusätzlich befeuert durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie – spricht gegen eine Immobilienblase. Bestätigt wird diese Erkenntnis durch eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Die Wissenschaftler konnten nachweisen, dass die Hypothekarkredite zuletzt langsamer gestiegen sind als die Einkommen – der Verschuldungsgrad der Haushalte also eher sinkt. Indiz einer Blasenbildung wäre jedoch ein umgekehrtes Verhältnis. Und selbst wenn die Mieten seit Ende 2014 nicht mehr im proportionalen Verhältnis zu den Kaufpreisen steigen, so kann bislang von keiner Entkopplung gesprochen werden. Ein Blick auf den Wohnungsindex von ImmobilienScout24 bestätigt die nach wie vor steigenden Werte im Bereich Neubau, Bestand und Miete. Gleichwohl ist eine Drosselung der Mietpreisentwicklung zu verzeichnen, die weiter zu beobachten sein wird, zumal sie Immobilienkäufer mit Vermietungsabsicht in ihrer Renditeerwartung limitiert.
| Monaco | Hongkong | New York | London | Genf | Sigapur | Shanghai | Paris | Peking | Sydney | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Preis pro QM in EUR | 61900 | 52600 | 40500 | 35100 | 25100 | 24500 | 22900 | 19100 | 18100 | 17800 |
Daher mag die direkte Anlage in Immobilien dem ein oder anderen Anleger weniger zusagen, da erhebliche Ressourcen hinsichtlich Kapitaleinsatz und Verwaltungsaufwand gebunden werden. Für Investoren, seien es private oder institutionelle, die die Entwicklung auf den Immobilienmärkten einem Spezialisten anvertrauen möchten, der die Einlagen permanent gemäß den Marktentwicklungen justiert und damit im Sinne der optimalen Wertschöpfung managed, eignet sich auch die Investition in einen nach Kapitalanlagegesetzbuch regulierten Immobilienentwicklungsfonds mit reiner Eigenkapitalstrategie und breiter Streuungsquote. Dieser zielt nicht auf die Bestandshaltung ab und ist damit unabhängig von künftigen Mietentwicklungen. Stattdessen partizipiert der Anleger an der Wertschöpfung und dem schnellen Verkauf der entwickelten Wohneinheiten. Mit dieser Investitionsstrategie erzielt PROJECT Investment seit über zwei Jahrzehnten in jeder Marktlage stabile Renditen, da deren Verkauf vornehmlich auf Eigennutzer ausgerichtet ist, die auch in fallenden Märkten Wohnraum erwerben. Das aktuelle Angebot Metropolen 16 prognostiziert eine Anlegerrendite von 6 Prozent und mehr pro Jahr, die damit deutlich über der Inflationsrate und der Rendite der meisten Vermieter liegt, die bei 4 Prozent und weniger pro Jahr rangiert.