Bebauungsplanverfahren in der Immobilienentwicklung – Chancen und Risiken
Immobilien sind seit Jahrzehnten ein wichtiger und im Niedrigzinsumfeld wachsender Bestandteil in der Asset Allokation institutioneller Investoren. Das Angebot von Core Immobilien bleibt knapp, die Renditen sinken seit Jahren. Längst sind daher auch Immobilienentwicklungen, insbesondere bei Wohnimmobilien, zur Beimischung kein Tabu mehr. Wer die attraktiven Chancen der Immobilienentwicklung nutzen will, stößt in der Praxis schnell auf Grundstücke mit nicht vollständig geklärten Baurechtsfragen und Grundstücken im Bebauungsplanverfahren. Sortiert man solche Grundstücke im Akquisitionsprozess von vornherein aus, beraubt man sich vieler Chancen. Andererseits können damit Risiken verbunden sein, denen man lieber aus dem Weg geht.
Wachsende Anzahl an B-Planverfahren in den Metropolen
Vor einigen Jahren war eine vorhandene Baugenehmigung noch häufig Voraussetzung vieler Investoren für die grundlegende Bereitschaft zu einer Immobilienentwicklung.
Der zunehmende Siedlungsdruck in den deutschen Großstädten hat jedoch dazu geführt, dass Baulücken in den letzten Jahren sukzessive geschlossen wurden. Grundstücke mit vorhandenem Baurecht oder Grundstücke, bei welchen eine Baurechtsschaffung nach § 34 BauGB – Vorhaben fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung ein – noch möglich ist, sind mittlerweile knapp und damit bei steigender Nachfrage auch teuer geworden.
Hinzu kommt, dass Städte und Gemeinden vermehrt zu B-Planverfahren bei neuen Flächen in der Nachverdichtung greifen, um rechtssicher den geförderten Wohnungs- und Mietwohnungsbau voranzutreiben und festzuschreiben. Anreize für den Bauträger den geförderten Wohnungs- und/oder Mietwohnungsbau mitzugestalten, werden durch die Zusage einer höheren Ausnutzung des Grundstückes geschaffen.
Risiken im B-Planverfahren und risikoreduzierende Maßnahmen
Wesentliche Risiken eines solchen Verfahrens ohne zusätzliche Änderung des Flächennutzungsplanes sind insbesondere zeitliche Verzögerungen gegenüber den Planungen und Flächenverluste im Laufe des Abstimmungsverfahrens
Jeder B-Plan ist in seiner Zusammensetzung und Komplexität anders und muss daher individuell im Hinblick auf seine Chancen und Risiken bewertet werden. Eine
grundsätzliche Risikoklassifizierung von unterschiedlichen Bebauungsplanverfahren ist möglich und in der Grafik dargestellt.
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass in B-Planverfahren ohne Änderung des Flächennutzungsplanes und in Verfahren mit abgestimmtem Willen und Planungskonzepten der Städte und Gemeinden die Risiken erheblich reduziert werden können. Ebenso ist es aus Risikogesichtspunkten in der Regel günstiger in einem späteren Stadium des Verfahrens einzusteigen. In der Phase des Aufstellungsbeschlusses sind in aller Regel die Unwägbarkeiten
noch am größten und nehmen in den späteren Phasen des Billigung- und Auslegungsbeschlusses sowie des Festlegungs- und Satzungsbeschlusses ab.
Allerdings sind in diesen späteren Phasen des Bebauungsplanverfahrens auch die Möglichkeiten den Verlauf zu beeinflussen geringer.
Neben diesen risikominimierenden Maßnahmen ist die Kommunikation vor Ort mit den Entscheidern in der Politik, der Öffentlichkeit und den Behörden in allen Phasen ein nicht zu unterschätzender Erfolgsfaktor.
Chancen der B- Planverfahren nicht vernachlässigen
B-Planverfahren bieten aber auch bedeutende Chancen. Grundstücke eines noch zu entwickelnden Gebietes sind deutlich günstiger als Grundstücke mit vorhandenem Baurecht.
Durch eine aktive Mitgestaltung im Planungsverfahren ergeben sich zusätzliche Chancen für eine höhere Auslastung des Grundstückes und damit mögliche Flächengewinne. Nicht selten kann über eine entsprechende Vertragsgestaltung – Höhe des Kaufpreises und Fälligkeit der Raten in Abhängigkeit vom Erhalt des Baurechtes – auch ein Teil der Risiken beim Grundstücksverkäufer belassen bzw. mit diesem geteilt werden.
B-Planverfahren in der Immobilienentwicklung nehmen zu und werden in den nächsten Jahren tendenziell an Bedeutung gewinnen. Sie erfordern aber auch ein hohes Maß an Ressourcen. Eine gute lokale Vernetzung zu Gemeinden und Städten sowie ständige lokale Präsenz sind daher die wichtigsten Voraussetzungen für eine aktive Mitgestaltung
Dies führt dann einerseits zu einer Risikobegrenzung und eröffnet andererseits zusätzliche Chancen.