Wohnungsmarkt wächst nachhaltig

Deutschlands Immobilienmarkt ist weiter im Aufwind. Seit vier Jahren steigen die Baugenehmigungszahlen stetig an. Waren es im Jahr 2009 noch 177.570 Wohnungen, so beträgt die aufs Jahr 2013 hochgerechnete Anzahl auf Basis der bis Ende September erfolgten Genehmigungen rund 269.000 (siehe Abbildung). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2012 wurden 24.000 Wohnungen mehr als in den ersten neun Monaten 2012 genehmigt. Ein detaillierter Blick auf die Zahlen weist das größte Plus bei den Mehrfamilienhäusern (25,1 Prozent) aus. Bei den Zweifamilienhäusern stiegen die Baugenehmigungen um 14,2 Prozent, bei den Einfamilienhäusern allerdings nur um ein Prozent. Insgesamt wurden in Wohngebäuden 177.400 Neubauwohnungen (+13,3 Prozent) genehmigt. In den Nichtwohngebäuden hingegen sank der umbaute Raum um 4,9 Prozent auf 151,8 Millionen Kubikmeter. Zurückhaltend verhielten sich vor allem private Bauherren, die 7,5 Prozent weniger Baugenehmigungen stellten. Die öffentlichen Bauherren dagegen beantragten 28 Prozent mehr Genehmigungen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) wertet die stabil wachsende Zahl der Baugenehmigungen als positives Signal für die Immobilienwirtschaft und die Wohnungssuchenden. Allerdings reicht der zu schaffende Wohnraum nach wie vor nicht aus, um die große Nachfrage vor allem in den Metropolregionen zu bedienen. In Berlin werden jährlich bis zu 10.000 Wohnungen benötigt. In der ersten Jahreshälfte 2013 wurden jedoch nur 4.026 Neubauwohnungen genehmigt.

Abbildung 1: Baugenehmigungen im Hochbau Deutschland
Quelle: Statistisches Bundesamt

Bevölkerungswachstum treibt Wohnraumnachfrage

Im Jahr 2012 nahm nach Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes die Bevölkerungszahl Deutschlands im Vergleich zum Vorjahr um 196.000 Personen (+ 0,2 Prozent) zu und lag am Jahresende bei 80,5 Millionen Einwohnern. 2011 betrug der Anstieg 92.000 Personen. Die Geburtenzahl rangierte wie in den Vorjahren deutlich unter der Zahl der Sterbefälle. Hauptursache für den weiteren Anstieg der Bevölkerung ist die starke Zuwanderung. Auffällig ist, dass vom Bevölkerungswachstum hauptsächlich die alten Bundesländer profitieren, während die neuen Bundesländer nach wie vor Abwanderungen zu verzeichnen haben.

Zudem registriert das Statistische Bundesamt seit Jahrzehnten ein deutliches Wachstum bei den Privathaushalten, was den Bedarf an Wohnraum zusätzlich erhöht. Von 1991 bis 2009 ist die Zahl der Haushalte fast sechs Mal so stark angestiegen wie die Anzahl der in ihnen lebenden Menschen. Eine offizielle Prognose von Destatis aus dem Jahr 2010 sieht einen Anstieg von derzeit 40,7 Millionen auf rund 41,1 Millionen bis zum Jahr 2025. Die vor allem durch Zuwanderung getriebene Zunahme der Privathaushalte wird die Wohnraumnachfrage in den nächsten Jahren zusätzlich beflügeln. Bezeichnend für die Entwicklung des traditionellen Mietermarkts Deutschland ist zudem der ausgeprägte Wunsch nach eigenem Wohnraum: 93 Prozent der Deutschen wollen auch im Alter selbstständig wohnen, 67 Prozent möchten in den eigenen vier Wänden alt werden. Das geht aus einer repräsentativen Umfrage von TNS Infratest im Auftrag der Wüstenrot & Württembergischen Gruppe (W&W) hervor.

Bei Kapitalanlegern gefragt Im Umfeld anhaltender Niedrigzinsen sind Kapitalanleger auf der Suche nach einer stabilen Wertanlage. Folglich wird der lukrative deutsche Immobilienmarkt laufend durch eine Vielzahl an privaten und professionellen inländischen und ausländischen Investoren sondiert, die Immobilien zum Zweck der Kapitalanlage erwerben und das Angebot zusätzlich verknappen. Gleichzeitig stellen die Investoren eine wichtige Stütze als Motor für den Wohnbau dar. Auch international sind nicht nur deutsche Immobilien begehrte Investitionsobjekte. Wie IPD ermittelt, erreichte der Markt für Immobilien-Spezialfonds zur Jahresmitte 2013 ein Volumen von 50,1 Milliarden Euro. Das sei nicht nur ein neuer Rekordwert, sondern bedeute mit einem Anstieg von 5,3 Milliarden Euro bzw. 11,9 Prozent gegenüber der Jahresmitte 2012 auch ein Rekordwachstum. In Deutschland sind Immobilienbeteiligungen die derzeit gefragteste Anlageklasse. Nach Angaben des Bundesverbands Sachwerte und Investmentvermögen (bsi) betrug das Fondsvolumen im Jahr 2012 für den deutschen Immobilienmarkt 3,3 Milliarden Euro. Mit Ausnahme des Jahres 2012 ist der Beteiligungsmarkt für Immobilien Deutschland seit 2008 stetig gewachsen (siehe Abbildung). Das zuletzt gesunkene Platzierungsvolumen ist jedoch nicht der Attraktivität der Immobilie als Kapitalanlage geschuldet, sondern der gegenwärtigen Regulierung der geschlossenen Fonds. Mit der KAGB-Umsetzung und der damit einhergehenden Genehmigungswelle der für Anbieter vorgeschriebenen Kapitalverwaltungsgesellschaften und deren neuen Produkte durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) dürften bis zum Ende der Übergangfrist am 22. Juli 2014 zahlreiche neue Beteiligungsangebote auf den Markt kommen. Damit fließt frisches und dringend benötigtes Kapital für Wohnbauprojekte auch aus dem Ausland nach Deutschland. Das Fondsvolumen dürfte demnach bereits im Jahr 2014 wieder kräftig anziehen und auf den Wachstumskurs zurückkehren.

Immobilien Deutschland – Eigenkapital und Fondsvolumen

Abbildung 2: Immobilien Deutschland – Eigenkapital und Fondsvolumen
Quelle: VGF Branchenzahlen Geschlossene Fonds 2012 

Vereinzelt Überbewertungen, aber keine Blase

Wie eingangs dargestellt, wächst die Zahl der Baugenehmigungen seit 2009 zwar stabil an, aber die steigenden Kauf- und Mietpreise in den Metropolregionen zeigen, dass das anziehende Neubauvolumen nicht mit der Wohnungsnachfrage Schritt halten kann. In einer gesunden freien Marktwirtschaft regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Das mangelnde Angebot macht Wohnraum vor allem in bestimmten 1A-Lagen der Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und München teuer. In diesen sogenannten A-Städten verzeichnet die Bundesbank die höchsten Preissteigerungen (siehe Abbildung) und geht zum Teil auch von »Überbewertungen« aus. Ihre Berechnungen zeigen, dass die Preise in den städtischen Wohnungsmärkten in einzelnen Lagen bis zu 10 Prozent über dem mit demographischen und ökonomischen Faktoren erklärbaren Niveau liegen könnten. In den attraktiven Großstädten betragen in diesem Segment die Abweichungen nach oben gemäß Bundesbank sogar bis zu 20 Prozent. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass die gewonnenen Erkenntnisse mit erheblichen Unsicherheiten verbunden sind.

Entwarnung gaben jedoch die fünf Wirtschaftsweisen, die keine Hinweise für eine Immobilienblase in Deutschland sehen. »Insgesamt gesehen lässt die seit einigen Jahren zu beobachtende Belebung des deutschen Immobilienmarkts bisher keine Anzeichen für gesamtwirtschaftliche Fehlentwicklungen erkennen«, heißt es im Jahresgutachten des Sachverständigenrates vom November 2013. Bei den Preisen für Wohneigentum seien »im historischen wie im internationalen Vergleich keine Überhitzungstendenzen zu diagnostizieren«. Diese Einschätzung entspricht der restriktiven Kreditvergabepraxis der Banken. Von einer Immobilienblase ist man weit entfernt. Die steigenden Mietpreise sehen die Wirtschaftsweisen nicht mit Sorge. Zwar seien sie 2011 und 2012 schneller gestiegen als die Verbraucherpreise, davor aber hätten sie stagniert oder seien sogar gesunken. Deshalb ist der jüngste Mietanstieg den Ökonomen zufolge »als moderat zu bewerten«.

Preise für Wohnimmobilien in Deutschland

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