Von Profis lernen

Immobilien sind gefragt. Aktuelle Analysen über das Anlageverhalten europäischer institutioneller Investoren unterstreichen: Die Mehrheit will ihre Allokation in Immobilien weiter ausdehnen. Diversifikation und das attraktive Rendite-Risiko-Profil im Vergleich zu Anlagemöglichkeiten in anderen Asset-Klassen sind die genannten Hauptmotive.

Dabei nutzen die institutionellen Anleger alle Spielarten der Investitionsmöglichkeiten: direkten Erwerb ebenso wie Club Deals mit wenigen Partnern als auch klassische Immobilienfonds.

Für private Anleger lohnt es sich, einen Blick auf das zu werfen, was die Profis – Versicherungen und Banken, Pensionskassen, Versorgungswerke – vormachen. Denn die Parameter für den Anlageerfolg sind für private wie für institutionelle Anleger gleich. Es geht um Information und Organisation. Was sind angemessene Kauf- und Verkaufspreise, was sind durchsetzbare Mieten in einer bestimmten Lage? Wie hoch ist ein etwaiger Renovierungsaufwand? Wie lässt sich das Immobilienmanagementkosten effizient bewerkstelligen? Welche Investitionen kann ich allein beurteilen und anschließend verwalten? Und für welche brauche ich einen kompetenten Dienstleister oder Fondsmanager?

Geht es um Ein- und Verkauf, haben institutionelle Investoren den Ruf, ihre Anlageentscheidungen rational zu treffen. Marktdaten und Marktprognosen werden mittlerweile sehr intensiv vor einer Investitionsentscheidung geprüft. Die Profis vertrauen dabei vermehrt auch auf externe Berater und Asset-Manager. Diese helfen nicht nur bei der Aufteilung des Vermögens auf die einzelnen Immobiliensegmente, sie unterstützen auch bei der Suche und Auswahl von geeigneten Objekten sowie bei Management und Verkauf. Die dabei anfallenden Kosten werden dann natürlich in der Kalkulation berücksichtigt.

Private Anleger gelten dagegen als emotionaler. Kaufentscheidungen werden »aus dem Bauch heraus« gefällt. Bei der Wahl der Standorte konzentrieren sie sich zudem oft auf ihre Heimatregion.

Der mangelnden räumlichen Diversifikation steht dann zumindest der Vorteil gegenüber, dass das Management der Immobilien selbst leichter zu bewerkstelligen ist. Nicht selten werden hierbei jedoch Aufwand und Kosten eines aktiven, laufenden Immobilienmanagements unterschätzt. Zwar zählt »all business is local« zu den beliebtesten Immobilienweisheiten – eine auf Dauer angelegte Immobilienanlage, direkt oder indirekt, kann aber nur erfolgreich sein, wenn sie auch makroökonomische Fundamentaldaten und Entwicklungstrends auf einzelnen Teilmärkten nicht ignoriert.

Immerhin hat die zunehmende Professionalisierung bei den Anlageentscheidungen von institutionellen Investoren für alle Marktteilnehmer einen positiven Nebeneffekt: Die einzelnen Immobilienmärkte und ihre Teil- und Subsegmente werden kontinuierlich transparenter.

Dass private Anleger eine stärkere emotionale Bindung zu »ihrer« Immobilie aufbauen, zeigt sich regelmäßig auch im Verkaufsprozess. Der beste Zeitpunkt, eine Gewerbeimmobilie zu veräußern, ist in der Regel immer dann, wenn gerade ein neuer Zehn-Jahres-Mietvertrag abgeschlossen wurde. Private Anleger zögern in diesem Moment aber häufig, »weil es doch gerade so gut läuft«.

Neben diesen psychologischen Aspekten beim Verkauf haben institutionelle Anleger auch noch andere Vorteile. Da niemand die Zukunft kennen kann, ist sehr breite Diversifikation die beste Strategie, um Risiken zu begegnen. Und das funktioniert umso besser, je rationaler Investitionsentscheidungen gefällt werden und je größer das Anlagevermögen ist. Für die Asset-Klasse Immobilien bedeutet dies heute nicht nur eine weltweite und regionale Streuung der Investition sowie die Verteilung in verschiedene Nutzungsarten.

Institutionelle Anleger investieren neben Bestandsimmobilien in Core-Lagen längst auch zunehmend in unterschiedliche, bereits sehr frühe Phasen des Immobilienlebenszyklus und in verschiedene Investmentstile. Investitionen in Immobilienentwicklung und revitalisierungsbedürftige Immobilien (»managed to core«) ergänzen das Portfolio der Core-Immobilien, ebenso wie Investitionen in B-Standorte und Randlagen.

Obwohl Anlageentscheidungen gern autark getroffen werden, hat sich mittlerweile auch bei vermögenden Familien vermehrt die Erkenntnis durchgesetzt, dass eine ausreichende Diversifikation mit Direktinvestitionen allein nicht zu bewerkstelligen ist. Immer mehr Investoren setzen darum verstärkt auf Club Deals, in denen der Investorenkreis überschaubar ist und wo sich die Beteiligten häufig bereits aus anderen Projekten kennen- und schätzen gelernt haben. Ein Problem allerdings bleibt: So interessant diese Form des Club Deals in der Investitionsphase auch ist, wird es doch häufig schwierig, wenn es um den Verkauf geht. Schließlich besteht nur selten Einigkeit über den besten Verkaufszeitpunkt. Institutionelle Investoren regeln die Exitstrategie bei ihren Club-Deals über das Vehikel eines offenen oder geschlossenen Spezialfonds möglichst frühzeitig. Im aktuellen PROJECT-Spezialfonds »Vier Metropolen« ist diese zum Beispiel bereits zu Fondsbeginn unter den Investoren abgestimmt und fixiert. Später eventuell auftretende Unstimmigkeiten werden auf diese Weise von vornherein vermieden. Neben einer breiteren Diversifikation profitieren die Investoren so auch vom Expertenwissen eines spezialisierten Asset-Managers.

Ein weiterer Erfolgsfaktor für Profis ist, dass sie penibel darauf achten, mit ihren Investments niemals »in Not« zu geraten. Historisch niedrige Zinsen für Fremdkapital locken heute zahlreiche Privatinvestoren, die schmalen Renditen durch einen hohen Leverage aufzubessern. Wozu das führen kann, haben viele Profis in der Finanzkrise schmerzhaft erfahren. Aufgrund der hohen Fremdfinanzierung bereiteten zum Teil nur temporäre Abwertungen des Immobilienvermögens enorme Schwierigkeiten.

Durch Studien ist mittlerweile belegt, dass vor allem bei Fonds mit riskanteren Investitionsstrategien die positiven Effekte des Finanzierungshebels in guten Zeiten durch höhere Verluste in Krisenzeiten überkompensiert werden. Institutionelle Investoren widerstehen deshalb mehrheitlich der Versuchung, mehr Fremdkapital einzusetzen.

Wer Immobilien als Kapitalanlage nutzt, muss vor allem dafür sorgen, dass er nie in die Lage kommt, zum falschen Zeitpunkt verkaufen zu müssen. In Kombination mit einer professionellen Strategie, einer fundierten Analyse der Märkte, sensibler Investitionsauswahl, ausreichender Streuung und dem richtigen professionellen Partner sind auch heute noch erfolgreiche und stabile Immobilieninvestitionen möglich.