Ein Plädoyer für die indirekte Wohnimmobilieninvestition

Ein Drittel der Anleger erzielt keine oder negative Renditen. Mehr als die Hälfte der Investments sei nicht vor Inflation geschützt. »Lebenslüge Immobilien« titelt der Autor seit einer Reihe von Jahren gerne. Wie klärt sich der Widerspruch zwischen Presseberichterstattung, Mietpreisbremse wegen steigender Mieten und gleichzeitigem wissenschaftlich belegtem Vermögensverlust auf?

Gilt die Verlustgefahr auch für die Zukunft oder nur für die Vergangenheit mit anderthalb verlorenen Jahrzehnten zwischen 1993 und 2008? Ist vor dem Hintergrund steigender Mieten und Singularisierung der Haushalte nicht sichergestellt, dass zukünftig der Wohnimmobilieninvestor wieder der Profiteuer sein wird? Was klärt den offensichtlichen Widerspruch auf? Im Gefolge der Finanzkrise hat, wie übrigens vom Autor auch damals belegbar schon erwartet, das private Investment in Wohnungen ebenso wie das institutionelle Investment in Wohnungsportfolios deutlich zugelegt. Anlageverzweiflung mangels Alternativanlagen und vordergründiges Sicherheitsdenken haben zum aktuellen Boom geführt.

In der heutigen Blasendiskussion wird oft vergessen, dass insgesamt vielleicht 30 Prozent des Geschosswohnungsbaus überdurchschnittliche Preissteigerungen haben. 70 Prozent haben stagniert oder sind sogar im Wert und in der Miete gesunken. Aus 13 DM Neuvermietungsmiete des Jahres 1993 in Ruhrgebietsteilen oder Wuppertal wurden bis 2013 gerade 4,96 Euro. Dem standen 40 Prozent Inflation auf der Kostenseite und dramatisch steigende Nebenkosten gegenüber. Nach DIWRecherche haben in den letzten 10 Jahren Privatanleger durchschnittlich zwischen 2 und 3 Prozent Rendite aus Mieten und Wertentwicklung pro Jahr erzielt. Da sind die positiven Ausreißer drin. Es bleibt für den Rest ein Rätsel, wie sich Immobilien mit einer nominalen Miete von fünf Euro nach Abzug von Zinsen, Leerständen, nicht umlagefähigen Nebenkosten, Mietausfällen, Instandhaltung und Sanierungsrückstellungen noch rechnen sollen.

Sofern Sie auch getroffen sind, machen Sie sich keine Vorwürfe. Heute wissen wir, dass Wohnungspreistrends auch langfristig negativ sein können. 1993 schauten wir auf 50 Jahre nahezu kontinuierliche und flächendeckende reale Preisentwicklung. Der spätere Einbruch war nicht vorhersehbar. Hunderttausende Immobilienbesitzer außerhalb der Boom-Regionen dürften betroffen sein. Allerdings spricht keiner darüber, weil er sich ja für den »Deppen der Story« hält. Berichten tut nur das erfolgreiche Quartil.

Warum sind auch aktuell positive Trends keine Erfolgsgarantie? 2014 dürften wieder viele von uns mit Immobiliendirektinvestments arm geworden sein. Plakativ vorab: Das Dilemma der Direktinvestition privater Kleinanleger liegt vor allem in der Regionalität mit den entsprechenden Auswirkungen. Nur ein Drittel des Wohnens profitiert vom Ballungsraum- Trend. Zwei Drittel der Wohnimmobilien werden von der Demografiekeule, der Nebenkosten- und Energiekeule, der Verwaltungskeule, der Budgetkeule, der Wanderungskeule, der Mieteranspruchskeule, der Immobilienalterungskeule, der Sanierungskeule, der langfristigen Zinskeule und politischem Gutmenschentum zusammengeknüppelt.

Die Direktanlage in Immobilien aus privater Hand bedarf einer besonders intensiven Prüfung, die sich nicht alleine mit den Mainstream-Sachwert-Gedanken begründen lassen darf. Um nicht mit Immobilien arm zu werden, sind die Voraussetzungen für den Erfolg recht vielfältig. Ohne zu erwartende Mietsteigerungen ist eine Wohnungsinvestitionen zum Scheitern verurteilt. Selbst wenn keine Mietsenkungen zu erwarten sind, werden in der Regel alle Kostenpositionen inflationiert.

In einer 20-Jahresperspektive bei nur 2 Prozent jährlicher Kostensteigerung wird schnell klar, dass die Sanierungskosten nur noch sehr schwer aus laufenden Mieten zu erzielen sind, wenn die Mieten nur stagniert haben. Mietsteigerungserwartungen hängen traditionell von der Prosperität der Region in wirtschaftlicher und damit zusammenhängender demografischer Entwicklung ab.

Untersuchungen von Feri haben ergeben, dass 70 Prozent der Wertentwicklung durch die Entwicklung der regionalen Wirtschaftsdaten statistisch erklärt wird. Die Wertsteigerung, die es ermöglicht, in 20 Jahren eine Sanierung durchzuführen, hängt von der Mietentwicklung und zusätzlich von der Zinssituation bzw. den dann möglichen Kapitalanlagealternativen ab. Damoklesschwert Verwaltung Das Damoklesschwert der Direktanlage ist die Verwaltungsaufgabe. Glücklich können Sie mit einer Immobilieninvestition in Mietwohnungen eigentlich erst zum Zeitpunkt des Verkaufes werden. Dazu ist der zwischenzeitliche Ärger zu groß. Entscheidend ist, kein emotionales Engagement in die Verwaltung einfließen zu lassen. Dies klappt aber nur durch Einschaltung externer Verwalter mit emotionalem Abstand, Marktmacht und Streuung. Die sind aber oft im Investment nicht kalkuliert.

Zwei Grundsätze des Direktinvestments konkurrieren: Verwaltungsnotwendigkeit vs. regionale Prosperität. Seit jeher gilt, dass auf Grund der Verwaltungserfordernisse Wohnungsinvestments im privaten Bereich nur in Sichtweite des eigenen Kirchturms sinnvoll seien. Lediglich professionelle gemanagte Wohnungsanlagen können in größerer Entfernung gehalten werden. Hier zeigt jedoch die aktuelle DIW-Untersuchung, dass solche Investments regelmäßig nicht in der Lage zu realem Werterhalt sind. Das Hausgeld werde regelmäßig unterschätzt.

Gleichzeitig gilt aber, dass Investments ausschließlich in Regionen mit zu erwartendem langfristigen Zuzug getätigt werden sollten. Nur hier können mietsteigernde Knappheiten entstehen.

Die Kombination aus der Verwaltungsnotwendigkeit mit dem Kirchturmaspekt und der Notwendigkeit, lediglich in demographisch prosperierenden Regionen zu investieren, macht das Dilemma der Vorbereitung eines privaten Wohnungserwerbs deutlich. Zum einen besteht hier erheblicher Rechercheaufwand und zum anderen bleibt die Frage, was zu tun ist, wenn der eigene Kirchturm in einer Region steht, die keine demographische Prosperität erwarten lässt.

Daraus resultiert das Plädoyer für die indirekte Wohnungsinvestition. Nur große und professionelle Player kombinieren professionelle Recherche mit guten Marktzugängen im Einkauf, notwendiger Losgröße in Einkauf und Verwaltung und Nachfragemacht beim Einkauf von Leistungen. Gleichzeitig sind Kumulrisiken, die privaten Wohnungsinvestments immanent sind, nur durch regionale und qualitative Streuung auszugleichen. Einen Ausweg können hier nur indirekte Wohnungsinvestments zum Beispiel in Immobilien AGs oder geschlossene oder offene Fondskonstruktionen zeigen. Diese bieten in unterschiedlichen Risikoklassen, zum Beispiel Deutsche Wohnen, Deutsche Annington als Immo AGs, Catella oder Wertgrund, als offene Immobilienfonds oder ZBI oder Project Gruppe in geschlossenen Konstruktionen.