Bremsspuren

Kleine Eingriffe des Staates ins Marktgeschehen, schrieb der Ökonom Friedrich August von Hayek schon vor 70 Jahren, würden zwangsläufig neue und stärkere Maßnahmen nach sich ziehen.

Wie dies in der Praxis ablaufen kann, zeigt das Beispiel des deutschen Immobilienmarkts. »Der Vermietungsmarkt für Wohnimmobilien ist seit Jahrzehnten durch zahlreiche dirigistische Eingriffe des Gesetzgebers schwer gestört. Es gab in der Vergangenheit gesetzliche Hindernisse, eine Miete zu verlangen, die eine angemessene Kapitalverzinsung für das investierte Geld erbringt. Deshalb wurden seit Ende der 90er-Jahre immer weniger Mietwohnungen gebaut«, erklärt der Finanz- und Immobilienexperte Professor Karl-Georg Loritz.

Die Folgen dieser falschen staatlichen Steuerung sind nun vor allem in den Groß- und Universitätsstädten zu besichtigen: Laut Mieterbund werden dort bei neuen Verträgen derzeit bis zu 40 Prozent höhere Mieten als ortsüblich fällig. Spitzenreiter ist wieder einmal München als teuerstes großstädtisches Wohnpflaster der Republik. Hier werden für Wohnungen im Schnitt 15,81 Euro pro Quadratmeter bezahlt, wie das Internetportal Immowelt jüngst ermittelt hat. Zum Vergleich: Deutschlandweit sind es durchschnittlich 6,72 Euro pro Quadratmeter.

Jetzt soll ein neues Kapitel des Staatsinterventionismus für Abhilfe sorgen: die Mietpreisbremse oder – wie der Vorschlag publikumswirksamer genannt wird – das Bündnis für Wohnen. Es soll insbesondere einkommensschwächere Mieter vor einem zu hohen Mietpreisdruck schützen.

Das Ziel der Bundesregierung ist durchaus richtig und einleuchtend: Schließlich ist Deutschland ein Mietmarkt. Die Wohneigentumsquote ist mit rund 43 Prozent, verglichen mit anderen europäischen Ländern und den USA, relativ gering. Der Durchschnitt in der Europäischen Union liegt dagegen zum Beispiel bei rund 60 Prozent. Doch ist dieser Weg Erfolg versprechend?

Der deutsche Immobilienmarkt hat heute insbesondere in den Großstädten ein ernst zu nehmendes Mengen- und Qualitätsproblem: Zum einen ist sehr viel Bausubstanz veraltet, zum anderen wächst die Zahl der Privathaushalte und heizt die Wohnraumnachfrage vor allem in den Ballungszentren aufgrund massiver Zuwanderung an. Das hält die Mieten oben, wenn nicht zügig zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.

Die Lösung des Wohnproblems wären also mehr Investitionen. Doch genau diese werden künftig erschwert. »Die Mietpreisbremse ist eine Baubremse! Sie wird die Investitionen in den Bestand maßgeblich behindern und zum Rückgang des Neubaus bei Mietwohnungen führen«, zitierte das »Handelsblatt« kürzlich den Vize-Präsidenten des IVD, Jürgen Michael Schick. Ein solcher Rückzug der Investoren wäre aber kontraproduktiv, weil er dazu führt, dass weniger neue Wohnungen entstehen oder alte Bestände nicht saniert werden.

Unwahrscheinlich ist eine derartige Entwicklung nicht. Denn für Investoren, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und ihren Gewinn aus der Mietrendite erzielen, bringt die Mietpreisbremse eine staatliche Deckelung der Erträge. Zudem sollen die Maklerkosten künftig von demjenigen getragen werden, der den Makler bestellt. Vermieter werden so mit zusätzlichen Kosten belastet. Und als wäre das nicht genug, wurde auch noch die steuerliche Abschreibung bei der energetischen Gebäudesanierung gestrichen. Gleichzeitig ist die von der Immobilienwirtschaft erhoffte Wiedereinführung der degressiven Abschreibung (AfA) vom Tisch.

Das erklärte Ziel der Politik wird dadurch klar verfehlt werden. »Die Mieten werden nicht sinken«, meint Loritz. Gleichzeitig komme es zu einer sozialen Benachteiligung bei der Wohnungsvergabe. »Je niedriger die Miete, desto mehr muss ein Vermieter darauf achten, dass die Wohnung möglichst wenig Kosten, insbesondere durch Abnutzung, verursacht. Also vermietet er sie an den vielbeschäftigten Single. Familien mit Kindern werden noch schwerer als heute Wohnraum finden.«»Außerdem gilt die Mietpreisbremse den momentanen Aussagen zufolge ja nicht für Neubauwohnungen und nur für Wohnungsbestände, die bisher ein niedriges Mietniveau aufweisen. Von daher werden die Mieten insgesamt sogar weiter steigen«, bestätigt Jürgen Seeberger, Chef des deutschlandweit aktiven Immobilienentwicklers PROJECT Immobilien.

All diese Veränderungen werden nicht dazu beitragen, Immobilieninvestitionen in Deutschland attraktiver zu machen. Investoren könnten künftig dazu tendieren, ihr Kapital verstärkt in ausländische Immobilienmärkte oder in andere Anlageklassen zu investieren. Dringend benötigtes Geld würde dann dem deutschen Wohnbau entzogen. Und das Wohnraumproblem würde sich weiter verschärfen.

Wer als Kapitalanleger die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse vermeiden will, findet nun nur noch wenige interessante Möglichkeiten. Eine vielversprechende Investmentalternative ist die Immobilienentwicklung. Diese zielt allein auf den Bau von Wohnimmobilien ab – ohne sich um die Probleme beim Halten und Vermieten von Bestandsobjekten kümmern zu müssen.

Anleger investieren bei dieser unternehmerischen Tätigkeit gemeinsam in einen Immobilienentwicklungsfonds. Dieser erwirtschaftet seinen Ertrag durch den Weiterverkauf. Eine stabile Rendite kommt zustande, wenn der Entwickler die Wohnungen frühzeitig an Eigennutzer verkauft und die Investitionen in mehrere Objekte in attraktiver Lage sowie in unterschiedlichen Regionen gleichzeitig streut. Eine Strategie, mit der Investoren die Mietpreisbremse umgehen und eine attraktive Immobilienrendite realisieren können, ohne selbst den Verwaltungsaufwand tragen oder über die Erfahrung im Management einer Immobilie verfügen zu müssen.