Wie Investoren Chancen der Immobilienentwicklung nutzen können

Wertschöpfung war schon immer an der Quelle am lukrativsten: Bei Neubau oder Kernsanierung einer Immobilie sind nach der kurzen zeit der Fertigstellung bereits hohe Renditechancen möglich. Jetzt können hohe Preise für die Immobilie erzielt werden, die bei Bestandsobjekten mit zunehmenden Alter und Abnutzungsgrad wieder absinken. Schnell stellt sich dabei die Frage, woran ein professioneller Partner zu erkennen ist. Tatsächlich gibt eine Reihe von Sicherheitsmechanismen, die erfolgreiche Investmenthäuser und Projektentwickler einsetzen, um die Risiken effektiv zu minimieren.

1. Immobilienkompetenz und erfahrenes Asset Management

All Business is local. Auf die Projektentwicklung übertragen bedeutet dies, dass ein Projektentwickler attraktive Grundstücke dann akquirieren, mit den regionalen Behörden Baupläne zügig abstimmen sowie die Projekte erfolgreich umsetzen und veräußern kann, wenn er mit erfahrenem Personal (Bauleiter, Architekten, Verkaufspersonal) physisch vor Ort präsent und greifbar ist. Vor allem, wenn externe Handwerksbetriebe eingesetzt werden, müssen die Arbeiten und Kosten tagesgenau kontrolliert werden, um Abweichungen frühzeitig zu erkennen und gegenzusteuern. Professionelle Immobilienentwicklung sollte von langjährig erfahrenen Spezialisten betrieben werden. ein seriöser Anbieter wird die Kompetenz und die bisherige Leistung seiner handelnden Personen transparent nach außen darstellen. Geradezu selbstverständlich ist die Bereitstellung einer Übersicht der bisher erzielten Ergebnisse, der sogenannte „Track Record“. Dieser ist lückenlos vorzulegen. Der Leistungsbilanz sollten Sie besondere Aufmerksamkeit widmen. So können Sie den Projektentwickler umfassend einschätzen und wissen, wem Sie Ihr Kapital anvertrauen. Es gilt: Der Projektentwickler sollte über die Ressourcen verfügen, um aus dem zugesagten Kapitalzufluss die entsprechende Quantität an Immobilien bei gleichbleibender Qualität zu generieren.

2. Marktzugang – nachweisbare Objektpipeline

Die Verfügbarkeit von Core-Objekten wird aufgrund der immensen Nachfrage in den Metropolregionen immer schwieriger. Und deren Einkaufspreise haben oft ein so hohes Niveau erreicht, dass man für Wertsteigerungsprognosen sehr viel Phantasie und Optimismus mitbringen muss. Projektentwicklungen eignen sich deshalb für institutionelle Investoren als ideale Portfoliobeimischung innerhalb eines existierenden Bestandsportfolios. Doch auch der Markt für attraktive Grundstücke ist in den Metropolen längst hart umkämpft. Bei der Auswahl des Projektentwicklers sollten Sie darauf achten, dass die Qualität und Quantität der möglichen Objektentwicklungen ausreichend groß ist: Eine Deal Pipeline von zwei oder mehr Milliarden euro Immobilienentwicklungsvolumen in guten Lagen der deutschen A-Städte Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart ist eine Größenordnung, die für institutionelle Investoren relevant sein sollte.

3. Interessensidentität mit den Investoren

Die Interessensidentität zwischen Investmenthaus, Investor und Projektentwickler ist nicht selbstverständlich gegeben. Viele Projektentwickler arbeiten sowohl für die eigene Bilanz als auch für externe Investoren. Manchmal kommt gerade dann die Kooperation mit einem Investmenthaus zustande, wenn der Projektentwickler dringend Fremdkapital benötigt, das ihm von Banken verweigert wird. In diesem Fall gehen der Fonds und seine Anleger ein höheres Risiko ein, weil mit dem Kapital vor allem der Teil der Projektentwicklung finanziert wird, der das höchste Risiko beinhaltet. Umgekehrt wird ein Projektentwickler aus einer gesunden unternehmerischen Situation heraus wenig Wert darauf legen, Investoren an einer Projektentwicklung zu beteiligen. Er wird sich selbst den größtmöglichen Gewinn aus der Projektentwicklung sichern. Je nach finanzieller Lage des Projektentwicklers und der Tiefe der Geschäftsbeziehung zum Investmenthaus ist es also fraglich, ob der Projektentwickler die Sahnestücke unter den entwickelten Immobilien dem investierenden Fonds zuführt oder in seinem Sinne selbst verwertet. Das Investmenthaus sollte den Projektentwickler exklusiv an sich gebunden haben, um von vornherein eine Interessensidentität im Sinne der Investoren herzustellen. Dazu gehört auch, dass Investmenthaus und Projektentwickler auf das Abschöpfen von Zwischengewinnen beispielsweise beim Objekteinkauf verzichten und das Management erst nach erfolgreich abgeschlossener Projektentwicklung am Gewinn beteiligt wird.

4. Planbarer Exit – zügiger Abverkauf

Das A und O jeder erfolgreichen Projektentwicklung ist der schnelle Verkauf beziehungsweise Vermietung der entwickelten Immobilie. Wohnimmobilien sind als Nutzungsart besonders gut geeignet. Kurze Zeitspannen von sechs bis zwölf Monaten vom Grundstückserwerb bis zum Verkauf der ersten Einheiten erleichtern die Prognosen. Bei Projektentwicklungen, die auf Eigennutzer als Käufer ausgerichtet sind, kann bereits unmittelbar nach der Planungs- und vor beziehungsweise während der Bauphase der Verkauf erfolgen, damit der Investor von schnellen Kapitalrückflüssen profitiert. Der Gewinn entsteht mit dem Verkauf oder der Vermietung der letzten Einheiten eines Vorhabens. Erfolgreiche Projektentwickler holen daher ihre Verkaufs- und Vermietungsprofis frühzeitig ins Boot, am besten bereits bei der Ankaufsentscheidung. Der vornehmliche Verkauf an Eigennutzer bei Wohnimmobilien macht die Exit-Strategie auch in fallenden Märkten stabiler, da Eigennutzer nicht zum Zweck der Gewinnerzielungsabsicht kaufen, sondern in erster Linie an der Attraktivität der Lage, einer hohen Ausstattungsqualität ihrer Wohnung und einer stabilen Langfristperspektive interessiert sind.

5. Ausschluss von Leverage

Die größtmögliche Anlagesicherheit besteht darin, jeglichen Finanzierungsanteil von vornherein kategorisch auszuschließen und zwar auch dann, wenn die Zinsen günstig sind. Über Fremdkapital gehebelte Renditen haben in der Vergangenheit schon oft Investoren und Fonds unterschiedlichster Asset-Klassen in Schieflage gebracht. Bei einer reinen Eigenkapitalstrategie greift der Fonds nur auf das Eigenkapital zurück, das er von den Investoren erhalten hat. Wichtig: Der Einsatz von Fremdkapital muss auch auf Objektebene ausgeschlossen sein, da nur dann der Investor an erster Rangstelle steht und unmittelbaren Zugriff auf die schuldenfreien Grundbücher der entwickelten Immobilien hat.

6. Hoher Streuungsgrad

Die Fokussierung auf eine einzelne Projektentwicklung oder einen Ein-Objekt-Fonds im Rahmen einer Single Asset/Single Tenant-Konstruktion hat schon oft zu Problemen geführt, beispielweise bei der Anschlussvermietung einer auf einen speziellen gewerblichen Mieter zugeschnittenen Büroimmobilie. Der Gesetzgeber hat im Rahmen der AIFM-Regulierung eine Streuung auf mindestens drei Objekte je Fonds vorgesehen. Ein erster Schritt in die richtige Richtung. Für Investoren, die auf hohe Stabilität Wert legen, empfiehlt sich ein höherer Streuungsgrad. Ein Immobilienentwicklungsfonds sollte gleichzeitig in eine Vielzahl hochwertiger Objekte in unterschiedlichen metropolregionen investieren. bei einer Streuung in acht oder mehr Objekte je Fonds können auch vom Plan abweichende Immobilienprojekte durch die Mehrzahl der nach oder über Plan laufenden Entwicklungen abgefangen werden.