Besser prüfen

Anleger müssen besser geschützt werden. Unter dem Eindruck der Finanzmarktkrise beschloss die Europäische Kommission, alle Manager von Investmentfonds einer Regulierung zu unterwerfen. Mittlerweile ist die Welt der Beteiligungen tatsächlich neu geordnet. Der Staat schreibt vor, wo investiert werden darf, wie das Risiko zu diversifizieren ist, wie viel Fremdkapital eingesetzt werden kann und wie mit Währungsrisiken umzugehen ist. »Das ist grundsätzlich positiv«, urteilt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der auf Immobilienentwicklung spezialisierten PROJECT Investment Gruppe, »aber es sollte Anleger nicht in Sicherheit wiegen.« Am grundsätzlichen unternehmerischen Charakter einer Beteiligung habe sich ja nichts geändert. »Wie Erfolg versprechend diese ist, muss jeder Investor weiterhin selbst intensiv prüfen.« Alle Informationen für eine fundierte Entscheidung, ergänzt der Experte, liefere der Emissionsprospekt. »Lassen Sie sich dabei nicht von der Gestaltung, von tollen Bildern und wohlklingenden Texten ablenken. Wesentlich sind fünf Punkte: Kompetenz und Erfahrung des Managements, Leistungsbilanz, Investitionskriterien, Transparenz und Sicherheit sowie das Verhältnis zwischen Kosten und Rendite«, erklärt Wolfgang Dippold und skizziert, worauf im Detail zu achten ist.

Kompetenz und Erfahrung des Managements

Im ersten Schritt gilt es zu prüfen: Beherrscht der Anbieter den Umgang mit der jeweiligen Anlageklasse? Welche Erfahrungen können das Unternehmen und vor allem das Management nachweisen? Und – bezieht sich die dokumentierte Managementerfahrung auch tatsächlich auf die Investitionsstrategie des Beteiligungsangebots? Hat das Management also nachweislich Verantwortung für vergleichbare Projekte getragen und diese auch erfolgreich abgewickelt? Sind die verantwortlichen Personen in ihrem Lebenslauf und Handeln stimmig und vertrauenswürdig?

Check: Fehlen ausführliche und stimmige Informationen zu den handelnden Personen, langjährige Erfahrung und Erfolgsnachweis – Finger weg.

Leistungsbilanz

Die Leistungsbilanz gibt Aufschluss darüber, wie erfolgreich die Kapitalanlagegesellschaft in der Vergangenheit gearbeitet hat. Sie müsste ab September die Ergebnisse des Vorjahres aufweisen. Ist diese Leistungsbilanz von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer testiert? Hat der Anbieter schon vergleichbare Fonds aufgelegt – sind die Informationen also auf das aktuelle Angebot übertragbar? Wenn ja, wie viele sind es? Denn erst nach mehreren vergleichbaren Fonds lässt sich von ausreichender Erfahrung sprechen. Erfolgt eine transparente Dokumentation aller bisherigen Ergebnisse? Und wurden etwaige negative Abweichungen von den Erwartungen nachvollziehbar erläutert? Leicht vermittelt die Erstellung jährlicher Prognosen das Gefühl, ein Fondsanbieter oder Assetmanager könne viele Jahre in die Zukunft planen. In Wahrheit kann er das angesichts der bestehenden unternehmerischen Risiken nur eingeschränkt. Über Prognoserechnungen führen deshalb selbst Profis viele Diskussionen. Bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen können schließlich mit verschiedenen Annahmen und Parametern sehr unterschiedliche Ergebnisse für ein und dasselbe Investment dargestellt werden. Verlassen Sie sich auf Ihren gesunden Menschenverstand. Kleinere Abweichungen zwischen Soll und Ist dürfen vorkommen. Wiederholt große Unterschiede können aber ein Indiz dafür sein, dass der Anbieter im Verkauf aggressiv vorgeht und auch in Zukunft nicht halten kann, was er verspricht.

Check: Kann der Anbieter über mehrere Jahre Erfolge nachweisen oder gab es mehrfach negative Abweichungen? Haben Sie genau verstanden, wie das Investitionskonzept funktioniert? Falls nicht – Finger weg.

Investitionskriterien

Wichtig ist, wie konkret sich der Assetmanager auf bestimmte Investitionen festlegt. Gerade bei Blindpoolkonzepten spielt dies eine große Rolle. Sind die Vorgaben für die Investition klar definiert? Und auch im Gesellschaftsvertrag verankert? Begrenzen die Vorgaben Risikoaspekte und sichern sie die Renditeperspektiven? Gibt es beispielsweise bei Immobilien klare Lagekriterien und einen definitiven Ausschluss von Zwischengewinnen beim Objekteinkauf?

Check: Wenn die Investitionskriterien vage sind oder die Einhaltung der Investitionskriterien sich nicht kontrollieren lässt oder Nachweise fehlen, dass diese bei Vorgängerfonds eingehalten wurden – Finger weg.

Transparenz und Sicherheit

Sind Gesellschaftsverträge, Treuhandverträge und Mittelverwendungsverträge im Verkaufsprospekt vollständig dargestellt? Ist der Investor abgesichert, zum Beispiel durch möglichst lastenfreie Grundbücher der Immobilien? Wie hoch ist der Finanzierungsanteil innerhalb des Investitionskonzepts? In den aktuell schwierigen Marktsituationen gilt: je niedriger, desto besser. Beachten Sie: Ist der Fonds selbst zwar eigenkapitalbasiert, können immer noch auf Objektebene Finanzierungen möglich sein. Ist ein Beirat oder ein vergleichbares Aufsichtsgremium vorgesehen? Gibt es positive Bewertungen von Ratingagenturen? Wenn ja, welche Qualität und Reputation hat die Ratingagentur? Und: Wie hoch ist die Diversifizierung auf verschiedene Investitionen?

Check: Sind die entscheidenden Verträge nicht einsehbar und nachvollziehbar oder ist die Investition nicht werthaltig abgesichert – Finger weg.

Kosten-Rendite-Verhältnis

Liegen die Kosten innerhalb eines marktüblichen Rahmens? Sind sie angesichts des vorhandenen Risikos, der Managementleistung und der Renditeperspektive vertretbar? Wie hoch ist die prospektierte Anlegerrendite nach allen Kosten? Ist diese angesichts von Markterfahrungen in der Vergangenheit plausibel oder wurde sie schöngerechnet? Diese Punkte sind für Anleger natürlich schwer zu beurteilen. Ein Anhaltspunkt: Aktuell liegen die Anfangsdurchschnittskosten exklusive Agio bei Energiefonds bei 15,07 Prozent, bei Immobilienfonds bei 14,98 Prozent auf das Eigenkapital bezogen. Allerdings sind diese Durchschnittswerte beispielsweise bei Immobilienfonds im Wesentlichen auf Konzepte bezogen, die sich auf Bestandsimmobilien konzentrieren. Bei Fonds mit hohem Managementaufwand wie im Immobilienhandel oder in der Immobilienentwicklung liegen die Kosten im Durchschnitt darüber. Die Verschuldung im Fonds verzerrt oft den Vergleich. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto größer wird das Fondsvolumen und umso niedriger erscheinen die Kosten auf den ersten Blick. Bezogen auf das investierte Kapital des Anlegers sind sie aber viel höher, dies ist umzurechnen.

Check: Vorsicht bei pauschalen Kostenvergleichen – diese müssen konzeptgerecht erstellt werden. Ist die Renditeerwartung nach Kosten relativ zum Anlagerisiko zu gering – Finger weg.

Vielleicht nicht alle, aber viele der negativen Erfahrungen mit Geschlossenen Fonds hätten Anleger anhand dieser Check-Liste in der Vergangenheit vermeiden können. Heute ist der ehemals Geschlossene Fonds, der künftig »Alternativer Investmentfonds« heißt, dank der neuen Regulierung eine der transparentesten Anlageformen für alle, die den Prospekt zu lesen verstehen. »Diesen Vorteil«, schließt Wolfgang Dippold, »sollten Sie nutzen. Es gibt gerade heute attraktive Anlagen in geschlossenen Beteiligungen. Sie haben die Wahl.«