Investitionsmärkte

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Für PROJECT ist Immobilienentwicklung nur mit ständiger Präsenz vor Ort und langjähriger Erfahrung in der Region ein dauerhaft stabil zu steuerndes Investitionskonzept. Die PROJECT Immobilien Gruppe wird deshalb in den gemeinsam mit der PROJECT Investment Gruppe festgelegten acht Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf, Köln und Wien tätig. Hier kennen die PROJECT-Spezialisten nicht nur den Markt, sondern auch die Qualität und Details der einzelnen Lagen. Sie verfügen über die entscheidenden Netzwerke – im Einkauf, für Baugenehmigungen, zu Planern, zu Handwerkern und für den Verkauf. Durch die verschiedenen Metropolregionen kann das Kapital der PROJECT Fonds gewinnbringend investiert werden, auch wenn in einzelnen Regionen ungünstigere Einkaufsbedingungen entstehen.

Anforderungen an von PROJECT definierte Metropolregionen:

  • Die Regionen sind Wachstumszentren mit sehr guten ­Perspektiven   
  • Die Regionen haben eine ausreichende Größe mit einem hohen Potenzial an Käufern für Wohnungen   
  • Die regionalen Charakteristika sind den PROJECT-Spezialisten vor Ort gut bekannt, einschätzbar und vor allem
    proaktiv nutzbar    
  • Die PROJECT Immobilien Gruppe hat in den Regionen langjährige Verbindungen mit hoher Zuverlässigkeit und Kompetenz    
  • Die PROJECT Immobilien Gruppe entwickelt oder besitzt in der Region ein eigenes Verkaufsteam für die Veräußerung der einzelnen Wohnungen an Eigennutzer

In den festgelegten Regionen betreibt die PROJECT Immobilien Gruppe ihr eigenes Research und eigene Marktumfragen. 

Nachfolgend werden die Entwicklungen und Trends der PROJECT Metropolregionen näher beschrieben.

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Wohnungsmarkt Berlin

Facettenreiche Hauptstadt im stetigen Wandel
Berlin ist politisches und kulturelles Zentrum sowie gleichzeitig die bevölkerungsreichste und flächengrößte Stadt Deutschlands. Daneben präsentiert sie sich als bedeutender Forschungs- und Bildungsstandort. Gleichzeitig gewinnt Berlin als Immobilienstandort international weiter an Attraktivität. Im Städteranking des Urban Land Institute und PWC für 2015 belegt Berlin unter den europäischen Metropolen derzeit den Spitzenplatz. Auf Berlins Wohnungsmarkt steigt die Nachfrage von Nutzern und Investoren weiter an. Der Anstieg basiert bei Ersteren auf dem Wachstum der Einwohner- und Haushaltszahlen. Ausschlaggebend für Investoren sind die guten Fundamentaldaten und die positiven Erwartungen in die Stadt, bei nach wie vor vergleichsweise günstigem Preisniveau.

Die Nachfrageschwerpunkte auf dem Berliner Wohnungsmarkt verändern sich. In den vergangenen Jahren konzentrierte sich der Preisanstieg insbesondere auf gefragte Innenstadtquartiere. Jetzt verlagert sich der Nachfragedruck von den Spitzenlagen in die Breite. Deutlich stärker geworden ist er in Innenstadtrandlagen und in gut angebundenen Quartieren außerhalb des Zentrums. Das Neubauvolumen hält nach wie vor nicht mit dem Nachfragewachstum Schritt. Die aktuelle Wohnungsmarktprognose des BBSR geht für Berlin bis 2020 von einem Neubaubedarf von über 103.000 Wohnungen und damit von rund 17.200 Wohnungen pro Jahr aus. Dagegen liegen die Wohnungsfertigstellungen bisher weit darunter. Seit 2011 hat sich der Wohnungsbestand um rund 23.000 Wohnungen erhöht. Dem steht im gleichen Zeitraum ein Bevölkerungsanstieg von über 80.000 Einwohnern gegenüber. Diese Entwicklung erhöht den bestehenden Nachfrageüberhang und die Preise. In Berlin stiegen in 2014 die Neuvertragsmieten um durchschnittlich 9,1 Prozent. Im Wohneigentumsbereich sind in 2014 die Preise im Durchschnitt um 12,8 Prozent angestiegen, wobei im Neubaubereich ein Anstieg von 7,6 Prozent verzeichnet wird. Die Stadt holt wirtschaftlich weiter auf und auch der Zuzug von zahlungskräftigen Wohnungssuchenden sowie internationale Investoren werden die Nachfragesituation in Berlin weiter mitbestimmen.

Wohnungsmarkt Frankfurt

Europäisches Bankenzentrum
Frankfurt ist Zentrum des Ballungsraums Frankfurt/Rhein-Main mit knapp 2,2 Millionen Einwohnern. Die jährliche Wachstumsrate der Frankfurter Bevölkerung liegt seit zwei Jahren nahezu unverändert bei 2,2 Prozent und mit einem aktuellen Plus von jährlich rund 15.200 Einwohnern auf deutlich höherem Niveau als in den Jahren zuvor. In den nächsten Jahren wird mit einem weiteren Anstieg gerechnet. Noch deutlicher fällt das Wachstum der privaten Haushalte aus, wobei die Einpersonen-Haushalte mit derzeit 54,2 Prozent der Gesamthaushalte am stärksten wachsen. Dem gegenüber hat sich die Wohnungsanzahl im abgelaufenen Jahr lediglich um circa 1 Prozent erhöht, bei signifikant geringer Leerstandsquote. Obwohl ein Anstieg der Baufertigstellungen mit über 3.000 Wohnungen in 2014 registriert wird, werden unter Berücksichtigung der aktuellen Bevölkerungsentwicklung weitaus mehr Wohnungen benötigt.

Als einer der führenden deutschen Wirtschaftsstandorte bietet die Rhein-Main-Metropole attraktive Arbeitsmarktbedingungen. Sie verfügt über die höchste Arbeitsplatzdichte unter deutschen Städten und verzeichnet eine stetig steigende Anzahl von sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätzen. Frankfurt ist und bleibt einer der stärksten Wirtschaftsmagneten für Firmen und Arbeitnehmer innerhalb Deutschlands. Die positiven sozio-demografischen Rahmenbedingungen in Frankfurt, gepaart mit dem positiven Finanzierungsumfeld führen zu einem deutlichen Zufluss an Kapital in den Wohnungsmarkt und auch Mieter weichen zunehmend auf Eigentum aus. Die Wohnungsmieten verzeichnen in 2014 einen Anstieg von rund 2,8 Prozent, wobei sich im gleichen Zeitraum die Mieten bei Neubauwohnungen überdurchschnittlich um 4,2 Prozent verteuert haben. Die hohe Bevölkerungsdynamik und die noch zu geringe Bautätigkeit sprechen auch zukünftig für ansteigende Mietpreise. Einen kräftigen Preisanstieg verzeichnet der Eigentumswohnungsmarkt. Seit 2008 haben sich hier die Preise um 75 Prozent erhöht. Allein in 2014 war im Neubausegment ein Preisanstieg von über 10 Prozent zu beobachten. Auch zukünftig ist eine hohe Nachfrage nach Wohnraum zu erwarten.

Wohnungsmarkt Hamburg

Das Hafentor zur Welt
Die Hansestadt Hamburg ist das verkehrsgeografische Zentrum Norddeutschlands und einer der begehrtesten deutschen Wohn- und Wirtschaftsstandorte. Mit circa 1,76 Millionen Einwohnern ist Hamburg die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Die Stadt ist einer der wichtigsten Medienstandtorte des Landes und mit dem zweitgrößten Hafen Europas wird der wichtige Wirtschafts- und Handelsstandort unterstrichen.

Das positive Image der Stadt lässt die Einwohnerzahlen kontinuierlich wachsen. Allein in den letzten drei Jahren war eine Bevölkerungszunahme von 2,3 Prozent und damit von über 40 Tausend Einwohnern zu verzeichnen. Die Anzahl der Privathaushalte ist im gleichen Zeitraum um 3,4 Prozent gestiegen, bei geringerem Anstieg der Wohnungszahlen und einem deutlichen Absinken der Leerstandsquote unter die 1 Prozent-Marke. Damit herrscht in der Stadt kaum noch marktaktiver Wohnungsleerstand. Stattdessen herrscht ein akuter Nachfrageüberhang im Wohnbereich, der derzeit nicht gedeckt ist. Zwar lässt ein Anstieg der Baugenehmigungszahlen einen Anstieg der zukünftigen Wohnungsfertigstellungen erwarten, schätzungsweise müssten jedoch aktuell jährlich circa 10.000 Wohnungen neu gebaut werden, um der Nachfrage gerecht zu werden. Auch für die Zukunft bestimmen die positiv prognostizierte Bevölkerungsentwicklung und der einhergehende Anstieg der Privathaushalte die Wohnungsnachfrage. So wird in Hamburg z. B. bis 2020 ein Anwachsen der privaten Haushalte um circa 11,7 Prozent erwartet. Auf dem Markt der Eigentumswohnungen steigen die Preise im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt weiterhin kräftiger. Nach Jahren des starken Mietpreiswachstums (circa 4,7 Prozent pro Jahr) entwickelt sich der Mietpreisanstieg auf dem Hamburger Wohnungsmarkt derzeit moderat und weist in 2014 ein Wachstum von circa + 1,4 Prozent aus. Dem steht ein Preisanstieg für neue Eigentumswohnungen von rund 4,5 Prozent in 2014 gegenüber. Nach Preissteigerungen in den letzten drei Jahren von insgesamt rund 17 Prozent wird auch in diesem Eigentumssegment mittelfristig mit moderaterem Preiswachstum zu rechnen sein.

Wohnungsmarkt Nürnberg

Verbindung aus Tradition und High-Tech
Nürnberg bildet mit seinen beiden direkten Nachbarstädten Fürth und Erlangen das Zentrum der größten Wirtschaftsregion Nordbayerns und zählt zu den demografischen und ökonomischen Wachstumsregionen in Deutschland. Die Stadt weist ein stabiles Bevölkerungswachstum auf (rund 1 Prozent in 2014) und auch für die Zukunft wird mit einer positiven Wachstumsbilanz gerechnet. Attraktive Arbeitsbedingungen und die ausgezeichnete Lebensqualität begünstigen den Zuzug in die Stadt. Über 50 Prozent der in Nürnberg Beschäftigten sind Einpendler, was die wirtschaftliche Bedeutung des Nürnberger Arbeitsmarktes bestätigt.

Diese Rahmenbedingungen führen zu einer steigenden Nachfrage auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt, die durch das bestehende Angebot nicht gedeckt ist. Dies drückt sich auch in der sehr geringen Leerstandsquote von 1 Prozent aus. Der zusätzliche Neubaubedarf an Wohnungen für Nürnberg liegt nach aktueller Prognose des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bei jährlich rund 2.150 Wohnungen. Demgegenüber sind in den vergangenen Jahren deutlich weniger Wohnungen tatsächlich realisiert worden. Nach dem Tiefpunkt in 2010 mit rund 1.000 Wohnungen lag das Fertigstellungsvolumen in 2013 bei gerade 1.360 neuen Wohnungen. Dies führte bereits in der Vergangenheit zu deutlich steigenden Miet- und Kaufpreisen. In den letzten 5 Jahren sind die Mieten um insgesamt 25 Prozent konstant gestiegen. Einen kräftigen Anstieg verzeichneten auch die allgemeinen Preise für Eigentumswohnungen. Seit Anfang 2010 haben sich diese um mehr als 70 Prozent erhöht. Im Neubausegment sind in den letzten Jahren ebenfalls deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen.

Neben den steigenden Bevölkerungszahlen setzt sich auch der Trend zu kleineren Haushaltsgrößen fort und damit der Anstieg an benötigten Wohnungen. Es zeigt sich u. a. die Tendenz, dass (kaufkräftige) Ein- und Zweipersonen-Haushalte verstärkt größere Wohnungen und damit mehr Wohnfläche pro Person nachfragen. Damit bietet der Nürnberger Wohnungsmarkt auch für die Zukunft Entwicklungspotentiale.

Wohnungsmarkt München

Mondäne Landesmetropole an den Alpen
Die bayerische Landeshauptstadt ist als Zentrum der Metropolregion München eines der wichtigsten Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik und eine der prosperierendsten Städte Europas. Die Beschäftigtenzahlen steigen. So haben sich diese allein in den vergangenen zwei Jahren um rund 40.000 Beschäftigte erhöht. Der starke Münchener Arbeitsmarkt spiegelt sich auch in der vergleichsweise niedrigsten Arbeitslosenquote (von 4,8 Prozent, Stand Mai 2015) unter den deutschen Großstädten wider.

München ist die drittgrößte Stadt Deutschlands und wächst weiter. Die Einwohnerzahl ist in den letzten drei Jahren um rund 80.000 gestiegen. Bis 2030 wird ein weiterer Anstieg der Einwohnerzahl um circa 15 Prozent prognostiziert. Zu verdanken hat München den Bevölkerungsboom steigenden Geburtenzahlen sowie der Zuwanderung von gut ausgebildeten und jungen Menschen und Familien aus dem In- und Ausland. Nach aktueller Prognose des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird in den nächsten Jahren von einem zusätzlichen Wohnungsbedarf von jährlich rund 10.000 Wohnungen ausgegangen. Dem stehen bei sinkenden Baugenehmigungen seit 2011 derzeit ebenfalls leicht sinkende Wohnungsfertigstellungen gegenüber. Im letzten Jahr wurden nur rund 7.000 Wohnungen fertiggestellt. Das verschärft die Wohnungsknappheit in der Stadt und begründet die verschwindend geringe Leerstandsquote von marktaktivem Wohnraum und das Überschwappen des angespannten Münchener Wohnungsmarktes auf das Umland. Diese Rahmenbedingungen führen zu einem anhaltenden Mietpreisanstieg, der in 2014 bei circa 4,4 Prozent lag. Im Eigentumswohnungsmarkt sind in 2014 die Preise durchschnittlich um 9 Prozent und mit Blick auf die Vorjahre leicht abgeschwächt gestiegen. Im Neubausegment fiel der Preisanstieg mit 4,9 Prozent vergleichsweise moderat aus. Begünstigt durch die stabile Beschäftigungs- und Kaufkraftentwicklung sowie das ungebrochene Bevölkerungswachstum ist auch für die Zukunft mit einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage zu rechnen. Eine Trendwende ist für die kommenden Jahre nicht absehbar.

Wohnungsmarkt Düsseldorf

Kosmopolitische Messestadt
Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt ist die zweitgrößte Stadt des Bundeslandes und als Bestandteil der Metropolregion Rhein-Ruhr einer der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte auf nationaler Ebene. Auch international besitzt Düsseldorf eine entsprechende Reputation und ist als Messestandort mit 25 internationalen Leitmessen sowie als Sitz namhafter Hochschulen bekannt. Das günstige Standortklima ist prädestiniert für Unternehmensneugründungen und Direktinvestitionen, auch aus dem Ausland. Neben namhaften Firmenniederlassungen werden mit Düsseldorf unter anderem etablierte Startup-Unternehmen verbunden. Dementsprechend gut ist die Arbeitsmarktsituation, welche in Verbindung mit der hohen Lebensqualität, die Einwohnerzuwanderung verstärkt. Für die Stadt wird eine anhaltend positive Bevölkerungsentwicklung prognostiziert. Bis zum Jahr 2040 wird ein weiterer Anstieg von 13 Prozent erwartet. Da es sich beim Einwohnerzuwachs insbesondere um sogenannte Bildungszuwanderungen von Menschen zwischen 18 und 30 Jahren handelt und die demografische Entwicklung eine anteilige Erhöhung von älteren Haushalttypen und Alleinstehenden voraussieht, wird zukünftig eine erhöhte Wohnungsnachfrage von Ein- bis Zweipersonen-Haushalten erwartet. Hieraus lassen sich wieder erhöhte Haushaltszuwächse ableiten. Zwar hat sich die Anzahl an Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen bereits erhöht. Diese decken jedoch nicht die bestehende Nachfrage. Bis 2020 sieht das Düsseldorfer Stadtentwicklungskonzept einen zusätzlichen Bedarf von circa 28.000 Wohnungen.

Die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen verzeichnen durchweg positive Entwicklungen und es wird eine weiterhin stabile Entwicklung in diesem Segment erwartet. In Verbindung mit der überdurchschnittlich hohen Kaufkraft in Düsseldorf (GfK-Kaufkraftindex 120,7 für 2014, bei Index Deutschland = 100) und der steigenden Nachfrageentwicklung ergeben sich für die kommenden Jahre hervorragende Investitionsmöglichkeiten. Standen in den vergangenen Jahren eher Top-Lagen im Fokus, so findet jetzt wieder eine breitere Streuung des Wohnungsneubaus in Düsseldorf statt.

Wohnungsmarkt Köln

Domstadt am Rhein
Die am Rhein gelegene Großstadt zählt zu den bevölkerungsreichsten Städten Deutschlands und hat national wie international ihren Stellenwert als Kultur- und Wirtschaftszentrum nachhaltig etabliert. Jährlich zieht sie zahlreiche Besucher aus aller Welt an. Köln ist größter Bildungs- und Forschungsstandort in der Metropolregion Rhein-Ruhr und stellt sich daneben als einer der wichtigsten deutschen Medienstandorte sowie als bedeutender Verkehrsknotenpunkt dar. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft seit 2009 durchweg positiv. Allein in 2014 hat sich die Einwohnerzahl von Köln um rund 1 Prozent erhöht. Bis zum Jahr 2025 wird mit einem weiteren Zuwachs der Einwohnerzahlen auf deutlich über 1,1 Millionen gerechnet. Neben der Zuwanderung hat die demografische Entwicklung entscheidenden Einfluss auf die Wohnungsmarktnachfrage. Die zunehmende Anzahl an älteren Haushalten und die erhöhte Anzahl an Singlehaushalten führen zu einer steigenden Wohnflächennutzung je Einwohner und damit zu einem erhöhten Wohnraumbedarf in der Stadt. Bereits jetzt sind über 50 Prozent der Haushalte in Köln Einpersonen-Haushalte mit steigender Tendenz.

Das Kölner Stadtentwicklungskonzept sieht vor dem Hintergrund der Bevölkerungsentwicklung einen jährlichen Bedarf von rund 3.900 zusätzlichen Wohnungen vor. Nach einer kurzen Hochphase von rund 3.000 fertiggestellten Neubauwohnungen in 2013 wird seit 2014 wieder mit sinkenden Fertigstellungszahlen gerechnet. Vor dem Hintergrund der Bevölkerungszuwächse von derzeit rund 10.000 Einwohnern pro Jahr nimmt damit der Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt weiter zu. Die steigende Nachfrage gepaart mit steigenden Einkommen und das zu geringe Neubauvolumen schlagen sich im Preisniveau am Wohnungsmarkt nieder. Seit 2009 sind die Mietpreise in der Stadt um durchschnittlich 3 Prozent pro Jahr gestiegen. Deutlich höhere Preiszuwächse im zweistelligen Bereich gab es in den Vorjahren auf dem Wohneigentumsmarkt. So stiegen allein in 2014 die Preise im Neubausegment um rund 400 EUR/m². Ein deutliches Zeichen des nicht gedeckten Nachfragebedarfs.

Wohnungsmarkt Wien

Europäische Kulturmetropole
Die Hauptstadt Österreichs ist die einwohnerstärkste und gleichzeitig flächengrößte Stadt des Landes. Sie bindet in ihrem Ballungsraum nahezu ein Viertel der österreichischen Gesamtbevölkerung. Die Bedeutung als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum von internationalem Rang wird sich auch im Hinblick auf das prognostizierte Bevölkerungswachstum zunehmend verstärken. Allein in 2014 wuchs die Einwohnerzahl um rund 26.700 und bis 2030 wird mit mehr als 2 Millionen Einwohnern für Wien gerechnet. Vor allem für jüngere Menschen wird die Stadt immer attraktiver. Diese Entwicklung resultiert unter anderem aus der hohen Lebensqualität des Wohnstandortes Wien und den hervorragenden wirtschaftlichen Möglichkeiten, die sich der zunehmend jüngeren Bevölkerung dort bieten.

Mit der kontinuierlich wachsenden Einwohnerzahl geht auch eine nachhaltige Veränderung der Art der Wohnungsnachfrage einher. Insbesondere ist ein Anstieg der Einpersonen-Haushalten zu beobachten. Damit steigt auch die Wohnflächeninanspruchnahme pro Person und verschärft die Wohnraumsituation Wiens, was sich nicht zuletzt in den Preisanstiegen am freien Wohnungsmarkt niederschlägt. Dem gegenüber steht eine steigende Zahl an Baufertigstellungen, welche jedoch nicht ausreichen, um den Nachfrageüberhang an Wohneigentum zu befriedigen. So wurden in 2013 rund 8.200 Wohnungen fertiggestellt, denen im gleichen Jahr ein Zuwachs von rund 24.200 Einwohnern gegenüberstand. Wie auch in anderen Großstädten nimmt im Ballungsraum Wien der Grad der Verstädterung rapide zu und die Einkommen steigen, sodass der Wunsch nach entsprechendem Wohneigentum langfristig verstärkt wird. Dem in Wien traditionell vorhandenen sozial geförderten Wohnungsbau steht ein deutlich wachsender Anteil im freifinanzierten Wohnungsbau gegenüber, auf den immer mehr Menschen bei der Suche nach neuwertigem Wohnraum ausweichen. Die positiven Marktentwicklungen sowie das prosperierende Umfeld sorgen damit für attraktive Chancen im Projektentwicklungsbereich.

 

Den angegebenen Daten zu den Wohnungsmärkten liegen folgende Quellen zugrunde:
BulwienGesa/FERI/JJL/destatis/BBSR/empirica/GfK/eigenes Research
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Stand März 2015