Steuerliche Informationen

Nachfolgend haben wir einige steuerliche Informationen zusammengestellt, die für die Beteiligung an einem PROJECT Fonds wichtig sein können.


Einkunftsart

Anleger erzielen mit einer Beteiligung an einem PROJECT Fonds Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Eine Qualifizierung als gewerbliche Einkünfte erfolgt, aufgrund der Beteiligung des Fonds an der gewerblich tätigen bzw. gewerblich geprägten Zielfondsgesellschaft. Die Beteiligung an der jeweiligen Zielfondsgesellschaft, über die die Investitionen in den Bereich REALE WERTE und somit in die Assetklassen Neubau und Sanierung erfolgen, führt zu einer steuerlichen »Infizierung« der beteiligten Fondsgesellschaft und damit zu einer Klassifizierung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb bei den Anlegern. Dies deshalb, da durch die Investitionen in den Bereich REALE WERTE Immobilienaktivitäten in unbedingter Veräußerungsabsicht realisiert werden.


Besteuerung der Einkünfte

Die dem Anleger zugewiesenen Einkünfte aus Gewerbebetrieb unterliegen bei diesem grundsätzlich in voller Höhe der Besteuerung mit dem individuellen Steuersatz. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Aufwendungen auf Fondsebene, ebenso wie persönlich vom Anleger getragene Aufwendungen im Zusammenhang mit der Gesellschaftsbeteiligung (Sonderbetriebsausgaben), grundsätzlich in voller Höhe steuerlich abzugsfähig sind. Diese Abzugsfähigkeit kann durch gesetzliche normierte Abzugsverbote (sog. nichtabzugsfähige Betriebsausgaben) eingeschränkt werden. Zudem sind die unten dargestellten Verlustausgleichsbeschränkungen zu berücksichtigen.


Verlustausgleichsbeschränkung

Aufgrund der konzeptionellen Ausgestaltung des Fonds ist die sogenannte Verlustausgleichsbeschränkung nach § 15b EStG zu beachten. Danach dürfen zugewiesene Verluste aus der Beteiligung weder mit anderen gewerblichen Einkünften noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden. Daher sind diese Verluste vorzutragen und mit künftigen Gewinnanteilen aus der Fondsgesellschaft zu verrechnen. Im Ergebnis führt dies dazu, dass aufgrund der Initialisierung von Projektentwicklungen und dadurch bedingter Anlaufverluste eine Besteuerung zugewiesener Gewinnanteile sich erst dann ergibt, wenn der Saldo des Verlustvortrags vollständig aufgebraucht ist. Dies gilt auch für etwaige Sonderbetriebsausgaben, die mit der Fondsbeteiligung im Zusammenhang stehen.


Gewerbesteuer

Auf Ebene einer Personengesellschaft ist die Gewerbesteuer als ertragsabhängige Steuer zu berücksichtigen. Die Gewerbesteuer knüpft dabei an den nach einkommensteuerlichen Vorschriften ermittelten Gewinn an, der jedoch um gewerbesteuerliche Hinzurechnungen oder Kürzungen zu ändern ist. Für die PROJECT Fonds sind beispielhaft die Hinzurechnung von Verlustanteilen aus Mitunternehmerschaften (z. B. Zielfonds) und die Kürzung von Gewinnanteilen aus Mitunternehmerschaften (z. B. Zielfonds) zu nennen. Zum Gewerbeertrag gehört auch der Gewinn aus der Veräußerung oder Aufgabe des Anteils eines Gesellschafters, der als Unternehmer (Mitunternehmer) des Betriebs einer Mitunternehmerschaft anzusehen ist, soweit er nicht auf eine natürliche Person als unmittelbar beteiligter Mitunternehmer entfällt. Seit dem Veranlagungszeitraum 2008 ist die Gewerbesteuer nicht mehr als Betriebsausgabe abzugsfähig. Das Einkommensteuergesetz sieht allerdings für den Anleger in § 35 EStG eine gewerbesteuerliche Anrechnung auf die Einkommensteuer bei Einkünften aus Gewerbebetrieb vor. Als Kompensation der Nichtabzugsfähigkeit der Gewerbesteuer wurde der in die Berechnung eingehende Anrechnungsfaktor für die anteiligen Gewerbesteuermessbeträge auf die Einkommensteuer ab dem Veranlagungszeitraum 2008 von 1,8 % auf 3,8  % erhöht.


Umsatzsteuer

Die Tätigkeit der Fondsgesellschaft beschränkt sich auf den Erwerb und das Halten von Beteiligungen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung und der finanzgerichtlichen Rechtsprechung begründet eine derartige Holding-Tätigkeit allein nicht die Qualifizierung als umsatzsteuerlicher Unternehmer im Sinne von § 2 Abs. 1 UStG. Die Fondsgesellschaft kann daher die ihr in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer zur Erstattung anmelden. Die durch die Fondsgesellschaft gezahlten Umsatzsteuerbeträge sind insofern als definitiver Kostenfaktor zu berücksichtigen.


Erbschaft- und Schenkungsteuer

Vermögensübertragungen von Todes wegen (Erbschaft) sowie Vermögensübertragung unter Lebenden (Schenkung) unterliegen grundsätzlich der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Die genaue Höhe der Steuer ist von einer Reihe von Einflussfaktoren abhängig, maßgeblich von dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser/Schenker, von der Höhe der Vermögensübertragung und von der Höhe des für den Erbe/ Beschenkten anzuwendenden Freibetrags. Bei treuhänderisch gehaltenen Beteiligungen ist nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht die Beteiligung an einer Personengesellschaft Gegenstand der Übertragung im Erb- oder Schenkungsfall, sondern der Herausgabeanspruch des treuhänderisch beteiligten Anlegers gegenüber dem Treuhandkommanditisten auf Rückübereignung des Treuguts (Sachleistungsanspruch). Unabhängig davon, ob die Beteiligung treuhänderisch oder direkt gehalten wird, ist die Beteiligung mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert) anzusetzen. Dieser ist soweit möglich, aus Verkäufen innerhalb des letzten Jahres vor der Übertragung abzuleiten. Ansonsten ist der gemeine Wert des übertragenden Anteils auf Grundlage eines Ertragswertverfahrens zu ermitteln, wobei als Mindestwert der Substanzwert angesetzt werden muss. Zur Ermittlung des Mindestwertes sind die für Grundstücke bestehenden bewertungsrechtlichen Sonderregelungen zu beachten. Dagegen können die im Rahmen der Erbschaftsteuerreform eingeführten Verschonungsregeln nur für Betriebsvermögen gewährt werden. Die Finanzverwaltung hält aufgrund der jüngeren finanzgerichtlichen Rechtsprechung nicht länger an Ihrer Auffassung fest, dass treuhänderisch gehaltene Beteiligungen grundsätzlich kein begünstigtes Betriebsvermögen darstellen können. Somit stellen diese, genauso wie direkt gehaltene Kommanditanteile, grundsätzlich nach § 13b Abs. 1 Nr. 2 ErbStG begünstigtes Vermögen dar. Die tatsächliche Anwendbarkeit der Vergünstigungen ist jedoch zusätzlich davon abhängig, dass das Verwaltungsvermögen auf Ebene der Fondsgesellschaft 50 % nicht übersteigt. Ob Verwaltungsvermögen vorliegt, ist von der Vermögensstruktur der Unterbeteiligungsgesellschaften abhängig. Sofern das Vermögen einer Unterbeteiligungsgesellschaft zu mehr als 50 % aus Verwaltungsvermögen besteht, rechnet diese Beteiligung insgesamt zum Verwaltungsvermögen. Bei einem geringeren Verwaltungsvermögensanteil wird die Beteiligung hingegen nicht (auch nicht anteilig) zum Verwaltungsvermögen gerechnet. Bei Kapitalgesellschaftsanteilen ist zusätzlich eine Beteiligung von mehr als 25 % notwendig, um das Entstehen von Verwaltungsvermögen zu verhindern. Es ist für jede einzelne Beteiligung gesondert zu prüfen, ob sie zum Verwaltungsvermögen rechnet. Das Aktivvermögen der Unterbeteiligungsgesellschaften wird im Wesentlichen aus unbebauten Grundstücken, Grundstücken im Bebauungszustand und zur Veräußerung bestimmten bebauten Grundstücken bestehen. Es handelt sich hierbei nicht um Verwaltungsvermögen i. S. d. § 13b Abs. 2 ErbStG, so dass eine Gewährung der Verschonungsregeln für Betriebsvermögen grundsätzlich möglich ist. Allerdings könnte ein hoher Anteil an vermieteten (Bestands-) Immobilien die Betriebsvermögensvergünstigungen gefährden, da es sich insoweit um Verwaltungsvermögen handelt. Wie in diesem Zusammenhang zwischenzeitliche Vermietungen bei grundsätzlicher bestehender Veräußerungsabsicht zu behandeln sind (z. B. vor Beginn oder während der Baumaßnahme), kann – mangels diesbezüglicher Rechtsprechung – gegenwärtig nicht beurteilt werden. Aus Vorsichtsgründen ist jedoch davon auszugehen, dass auf die tatsächliche Nutzung im Besteuerungszeitpunkt abzustellen ist und daher zwischenzeitliche Vermietungen schädlich sein können. Daher kann an dieser Stelle keine abschließende Aussage darüber getroffen werden, ob die Voraussetzungen für das Vorliegen von begünstigtem Betriebsvermögen vom PROJECT REALE WERTE Fonds erfüllt werden. Zudem kann auch ein hoher Anteil an Objektgesellschaften in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft, an denen die Fondsgesellschaft bzw. die Zielfondsgesellschaft zu weniger als 25 % beteiligt sind, zu einem (schädlichen) Überschreiten des Verwaltungsvermögensanteils führen. Grundsätzlich nicht begünstigt ist Betriebsvermögen, das weder einer inländischen Betriebsstätte, noch einer Betriebsstätte im EU-/EWR-Raum dient. Die Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen beinhalten im Regelfall eine Freistellung (sog. Verschonungsabschlag) des Betriebsvermögens in Höhe von 85 % (bei einem Verwaltungsvermögensanteil von max. 10 % kann optional auch eine vollständige Freistellung gewählt werden), sowie einen zusätzlichen Abzugsbetrag von max. EUR 150.000. Dieser Abzugsbetrag kann innerhalb von 10 Jahren für Erwerbe von derselben Person nur einmal gewährt werden. Zudem verringert sich der Abzugsbetrag um 50 % des Betrages, um den der nach Abzug des Verschonungsabschlages verbleibende Wert den Betrag von EUR 150.000 übersteigt. Im Falle der Anwendung der o. a. Vergünstigungen sind die Behaltens- und Entnahmebeschränkungen nach § 13a Abs. 5 bzw. § 13a Abs. 8 ErbStG zu beachten. Selbst nicht verschuldete Verstöße gegen die Behaltensfristen (z. B. bei Insolvenz) sind schädlich. Sog. „junges Verwaltungsvermögen“, das der Gesellschaft im Besteuerungszeitpunkt weniger als zwei Jahre zuzurechnen war, ist von den vorstehenden Begünstigungen grundsätzlich ausgenommen.


Abgeltungssteuer

Durch die Abgeltungssteuer wird die Einkommensteuer auf Kapitalerträge mit der von den Banken einzubehaltenden einheitlichen Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % abgegolten. Ein Abzug von Werbungskosten ist nur in Ausnahmefällen möglich. Die Kapitalerträge werden dann grundsätzlich nicht mit in die Einkommensteuerveranlagung einbezogen. Das obige System der Abgeltungssteuer ist für gewerbliche Einkünfte nicht anzuwenden. Soweit bei den PROJECT Fonds zufließenden Einnahmen ein Kapitalertragsteuerabzug vorgenommen wird, hat dieser keine abgeltende Wirkung. Die Einkünfte werden in das zu versteuernde Einkommen des Anlegers einbezogen und sind auf Grundlage des persönlichen Steuersatzes unter Berücksichtigung des Solidaritätszuschlages und ggf. der Kirchensteuer zu versteuern. Im Gegenzug kann der Anleger die ihm anteilig zuzurechnende Kapitalertragsteuer auf die festgesetzte Einkommensteuer anrechnen.

 

 

 

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Stand März 2015